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登記制度~自分の物には名前を書いてね!

投稿日時: 2015.06.09 (2795 ヒット)

 

早速ですが、本日は不動産の登記について書きます。

 

登記という言葉はなんとなく聞いたことあるけど、
どういう意味なのでしょうか。


保育園や小学生の頃、先生に
「靴やランドセルに名前を書いてね!」

そう言われた経験はみなさんあると思います。

 

自分のものには名前を書く、

登記とはそんなイメージでしょうか。


不動産登記とは、

「皆さん、この不動産は私の物ですよ。勝手に使わないで下さいね!」

と主張するために所有者や不動産の情報を記録することなのです。

 

不動産は、お金のように金庫に保管したり、

靴やランドセルと違って持ち歩くことなどが出来ません。

その為に登記制度が考えられたと言えます。

 


では具体的に「不動産登記制度」がどのような仕組みになっているのか
見ていきましょう!

 

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Q 登記ってどんなことを記録するの?

 

A 土地、建物の現況(登記するものがどんなものなのか)ということと、
   所有者(持ち主)が誰なのかということを記録します。


   具体的には、登記記録は表題部、権利部から構成されます。

 

   表題部(表示登記)には土地、建物の物理的な現況が記されます。

   権利部には甲区と乙区があります。


  甲区には所有権に関する登記の登記事項、
  乙区には所有権以外の権利に関する登記の登記事項がそれぞれ記録されます。

 

登記簿のサンプル


 
 ※ちなみに日本では、不動産は土地と建物を分けて考えます。
  そのため一般住宅などでは、

    土地と建物は別々にそれぞれ1通ずつ登記記録を作成します。

 

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Q  表題部(表示登記)って具体的には何を記録するの?

 

A  権利の対象である不動産(土地・建物)の
    物理的状況(所在、地番、地目、地積、床面積等)を記録します。

    これは、権利に関する登記の前提となるもので、
    税金などを徴収する等の公益的な目的をもっています。
 
   例えば、
   新築した際に建物の所有者は1ヶ月以内に建物の物理的状況(どのような建物か)を示す
 「建物表題登記(建物表示登記)」を行わなくてはなりません。
  この建物表題登記に基づき、登記記録が作成されます。

 

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Q  権利部の甲区ってどんなことを書くの?

 

A  所有権に関する登記記録を書きます。
 
   所有権とは、法令の制限内で所有物に対して使用、収益、処分する権利のことです。
   例えば,マイホームなら所有権という権利に基づいて、
  
   使用(家として利用)
   収益(貸家にして家賃収入をゲット)
   処分(売却してお金に変えよう)

   できます。

 

   この甲区に記載された人物が対象不動産に対して所有権を持つことになります。
 
   実際には初めに所有権の保存登記をして,

   所有権の移転登記を記録することになっています。
 
   保存登記とは甲区欄に初めてなされる登記のことで、
   保存登記した所有者から、別の所有者に変更になった時(売買や贈与など)に
   所有権の移転登記をして持ち主に変更があったことを記録します。

   つまり何度も所有者が変更になった不動産の登記記録をみると、
   所有者がどんな流れで変更してきたのかすぐにわかります。

 

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Q  権利部の乙区の所有権以外の権利に関する事項って?

 

A 具体的には、抵当権、根抵当権、質権、先取特権、地上権、賃借権などです。

   

 抵当権を例にとると、銀行から住宅ローンを借りる際に、
   ○○銀行から△△万円を金利××%で、期間■■年で借りました。

   っという感じで記載されて、

 銀行からお金を借りています、という記録を記載します。

   ちなみに権利部の乙区は甲区の後に作成することになっています。

 

   登記の流れとしては

   表示登記→甲区(所有権保存登記)→乙区(抵当権設定登記) となります。

   所有権保存登記は義務ではないため、

   甲区を作成していない不動産も多く存在しています。
   しかし、銀行などでローン申し込みをする際には、

 抵当権を設定するために所有権保存登記は必須です。 

 

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Q  登記をしないとどんなトラブルに巻き込まれるの?

 

A  登記をしなければ第三者に対抗できません!

 

 下の例で説明します。

 

 

 

 売主が4/5に買主Aに土地を売買し、

 その5日後の4/10に同じ土地を買主Bにも売買したとする。

 売主と買主Aは当事者の関係だが、買主Aから見た買主Bは第三者

 売主と買主Bも当事者の関係であるが、買主Bからみた買主Aも第三者である。

 この場合、買主Aー買主B間で何も法的な拘束力はない。

 

 互いが権利を主張するには何らかの対抗要件が必要となってくる。

 

 このようなケースで

 取引の安全性を図るために考え出されたのが登記制度なのです。


 この場合、どちらが土地を取得できるのかと言うと、
 登記を先にした方です。

 先に契約した買主Aは気の毒ですが、
 買主Bが先に登記をすれば土地は買主Bのものになります。


 こんな感じで登記制度ができました。


 ちなみに、

    登記には「対抗力」はあるが

  「公信力」はないとされています。

 

公信力とは、
「登記上の表示を信頼して不動産の取引をした者は、
たとえ登記名義人が真実の権利者でないような場合でも、
一定の要件のもとでその権利を取得することが認められること」
となっています。

 

日本では、登記の公信力を認められていません。

したがって、いくら登記名義人を信じて、不動産を買い受けたとしても、
真の所有者が別に存在すれば、所有権を取得できません。
不動産の取引では、登記簿を閲覧するだけでは不十分ということになります。

 

言葉だけではイメージしづらいと思いますので、

下記の事例で考えてみましょう。

 

 

建物の真の所有者Aを悪人Bが無理やり脅して登記の名義を悪人Bに変更し、
善人Cさんに土地を売却した際に善人Cさんは登記簿を確認し、
所有者が悪人Bだと確認して購入したとしても、

真の所有者Aに権利を主張することができず、

土地の所有権を取得できないということです。

 

公信力がないおかげで、

真の所有者は守られているのです。

 

これは登記官が書類申請のみで登記の変更を行い、
実質的な裏付け確認をするわけではないからです。


まとめ

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不動産を買うときは、

登記があるだけでは売主が真の所有者とは限らないので注意!

買ったらすぐに登記すること。

登記があれば、第三者に対抗できます!!

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ついつい長くなってしまいましたが、
最後まで読んでくださってありがとうございます。




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