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【不動産売却時】売却相談

投稿日時: 2015.08.14 (1912 ヒット)

STEP0の売却理由の整理では、
なぜ売却するのかを検討しました。

 

STEP1で、売却を依頼する不動産会社を選択し、
実際に不動産の売却の相談をしていきます。

 

そうは言っても初めての不動産売却では、
どんなことを相談していいのかわからないことも多いと思います。

 

素朴な疑問や不安をありのまま相談すれば良いのですが、
相談しておきたいポイントを押さえておけば、
何かと役に立つと思いますので、

今回は相談したいポイントをまとめてみます!

 


いつまでに売却するのか?

 

いつまでに売却したいのかを大まかに決めましょう。

 

「できるだけ早く、高い価格で売却したい!」

 

このような希望が一番多いかと思いますが、そう簡単ではありません。

 

不動産には相場はありますが、
コンビニなどの店頭で売っている商品などと異なり、
定価はありません。

 

売主、買主が納得すればどんなに高い価格でもOKですし、
反対に売主、買主双方が納得していればどんなに安い価格でもOKなのです。

 

一般的に不動産は相場より高い値段で売りたい場合は時間がかかり、
相場より安い価格で売っても良ければ比較的早期に売却できます。

 

・時間がかかっても良いから相場より高い値段で売却したいのか
・相場より値段が安くても良いから早く売却したいのか

 

どちらを優先したいかによって期間が異なることを頭に入れておきましょう。

 

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できるだけ他人に知られずに売却したい

 

不動産を売却するときに知り合いや、
近所の人になるべく分からないようにしたいというときには、

その旨を伝えましょう。

 

物件の広告の際に写真があったり、
正確な位置情報が記載されていたりした方が売却しやすいのは事実ですが、
売主の希望に合わせて、
写真や正確な位置情報を公開せずに売却することも可能です。

 

 

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売却する時の諸経費はどのくらいかかるの?

 

売却にかかる費用は、主に以下の①~⑤です。

 

①不動産会社に支払う仲介手数料
②登記費用:ローンが残っている時などの抵当権抹消登記費用、司法書士への報酬
③売買契約書に貼付する印紙代
④引越し費用
⑤譲渡所得税:売却によって売却益が出た場合は、所得税・住民税がかかります


不動産の状況や、売却価格によって費用は異なるので、
不動産業者に相談してみましょう。

 

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中古住宅を売却したい。

どんな売却の方法があるの?

 

中古住宅を売却する場合、主に以下の3パターンで売却します。

 

①建物の築年数が相当経過していて、住宅としての使用が困難となったので、
 建物を取り壊し、更地として売却。

 

②リフォームやリノベーションを行い、物件の資産価値を上げてから、
 中古住宅として売却。

 

③何も手を加えずに現状有姿(ありのままの姿)で売却。

 

売却する不動産によってどのケースで行うのが一番良いのかは異なります。
不動産業者に相談して、最適な売却方法を選択しましょう。

 

 

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畑や農地など、土地のみの売却の場合、

どうすれば売却しやすいの?

 

以下の方法などが考えられます。

 

・何も手を加えずに現状有姿で売却。

 

・木や草が生い茂っている場合や土地がでこぼこの場合に、
 造成を行い、住宅などを建設するために整備した状態にして売却。

 

 一般的に、畑や、田んぼ、雑木林のような土地を見た人は、
 その土地が良いものだとなかなか感じられないものです。

 

 同じ土地でも、造成前よりも造成後の土地を見ると、
 家を建てるイメージが浮かびやすくなり、
 良い土地だという印象を持ちやすいのです。

 

土地の場合もどのような方法で売却するのが良いのかはケースバイケースです。

 

なお、畑や田んぼ等は場所によっては、

「農地を守っていこう」という趣旨の法規制がされていることがあります。

 

法規制がされている土地では住宅を建築できないこともあるので注意が必要です。

 

実際に法規制がされている土地かどうかは、
自分で調べることもできますが、
不動産業者に依頼して調べてもらうことも可能です。

 

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・不動産を相続したが、別に住宅があるので売却したい。


・自分自身や親が高齢になったので、

 相続トラブルにならないように生前に売却したい。

 

最近はこのような相談をよく耳にすると思います。

 

不動産は現金や株などと異なり、簡単に分けることができません。

 

例えば相続人が被相続人(故人)の子のみ、長男A、次男B、長女Cの3人いる場合に
相続財産が3,000万円の現金のみであれば1,000万円ずつ均等に分割できます。

 

 

 


しかし、時価3,000万円の土地と建物が相続財産の場合は、そう簡単にはいきません。

 

 

 

不動産を相続した場合には3つの分け方があります。
①現物分割による方法。(3人で持ち分1/3ずつの共有財産として相続する。)

 


②換価分割による方法。(売却してお金に換えて分割する。)

 


③代償分割による方法。

 (長男Aが1人で相続し、長男Aが次男Bと長女Cにお金を1,000万円ずつ支払う。)

 


例えば、①の現物分割を行い、3人で相続して3人の共有名義にすると、
売却するためには全員の同意が必要となり、
意見の違いが生じると売却は難しくなります。

 

自分の家族だけは大丈夫、きっと仲良くやってくれる、

と皆さん考えられます。

 

残された家族が有意義に生活するために
親や、配偶者などが残してくれた大切な財産。

 

その財産の分割方法によって、
家族や親せきの関係が悪くなってしまうケースは少なくありません。

 

したがって、相続で不動産がからんだ時には、
専門家に相談して、「争続」にならないように対策が必要です。

 

 

 

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いくつかの売却相談の事例を挙げました。

 

不動産は同じものがないので、
最適な売却方法を不動産業者と一緒に検討することが必要です。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 




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