街の中の目に見えない境界線の話～用途地域って何？-都城市の不動産

 

だんだんと肌寒くなってきて秋の訪れを感じる今日この頃。

 

このくらいの気温がちょうどいいと思っていると
毎年いつの間にか寒い冬になってしまっています(;・∀・)

 

食欲の秋、読書の秋など色々な秋の楽しみ方があるようですが、

僕は毎日、少しでも運動ができたらなと思います。

さて、街をフラフラと散策してみると
賑やかな駅前の商店街や住宅が密集する住宅街、
大きな倉庫やプラントがたくさん集まる工業団地など
街ごとに独自の風景があります。

 

しかし、小学校の近くに飲み屋街があったり、
住宅街の広がる地域のど真ん中に大きな工場があることはまずありません。

 

これは、みんなにとって住みやすい街にするため、
大まかなルールが法律で定められているからです。

 

 

 

その法律を「都市計画法」と呼び、

計画的な街づくりを推進しているのです。

 

都市計画法では街づくりを行う地域を
・都市計画区域
・準都市計画区域
の2つに分けています。

 

都市計画区域とは、

都市(町や村といった規模も含む)とその一体の地域として
整備・開発・保全すべき地域のことです。

 

ザックリいうと日本の平野部分のことで、

人が多く集まる平野部分には色々な法の規制がかかるようにしたのです。

 

一方で山地の部分は、限られた人しか住まないので規制から外しています。

 

準都市計画区域とは、

高速道路のインター周辺などで土地利用が拡大しているような地域で、
無秩序な市街地が形成されるのを防ぐための規制を定めた地域のことです。

 

都市計画区域までの規制は必要としないけれど、
ある程度の規制をしたほうが良い地域に対する規制のような感じです。

都市計画区域ではさらに、市街化区域と市街化調整区域に線引きをする区域と、
線引きは行わない非線引き都市計画区域との2つに区分されます。

 

 

線引きを行う区域は大都市圏や、地方の県庁所在地のある地域であり、

線引きをしない区域は地方の中小規模の市町村となります。

 

(※ちなみに僕たちの住んでいる都城市は非線引き都市計画区域となっています。)

 

ところで市街化区域、市街化調整区域ってなんなの？

 

市街化区域は、

・既に市街地を形成している区域
・10年以内に優先かつ計画的に市街化していく区域

となっており、建物もどんどん建築して

「もっと住みやすい街にしちゃおうぜ！！」

みたいな区域のことです。

 

市街化調整区域は、
市街化を抑制すべき区域となっていて、
原則として建物を建てることができません。

田舎の田園風景のようなイメージです。

(※市街化調整区域といってもガソリンスタンドやドライブイン等、

　 沿線サービス施設で一定のものなど例外的に建築が認められる場合もあります。)

 

 

なんで狭い日本でそんな規制をしているの？

 

終戦直後や高度経済成長下の日本では、

大都市圏に人口が集まり、

都市圏を中心にどんどん家が建築されてきました。

 

街づくりなどお構いなしに無計画で建築された家が増えていき、

いつの間にかと街となっていきました。

 

しかし、それらの街では生活に必要な上下水道や道路、

学校や病院などのインフラが未整備のままでした。

 

そのため市街地としての基盤の整っていない市街地が遠隔地まで広がってしまう

スプロール化という現象が起きてしまいました。

このままではマズイということで上記のような線引きが生まれたのです。

 

さらに市街化区域では、住みよい街にするために

・住居系
・商業系
・工業系
の3つの用途地域というものが定められています。

 

 

 

住居系

 

 

商業系

 

 

工業系

 

 

 

用途地域とは、土地上に建てることのできる建物の用途の規制です。

 

具体的には以下の12種類です。

 

 

※非線引き区域などで、用途地域が定められていない地域のことを、

 「白地地域」と呼びます。

 

不動産屋さんに行くと、

この用途地域が色分けされた都市計画図がたいてい壁に貼ってあります。

 

不動産業者は、お客様が希望される土地に希望する建物が建てられるかどうかを、

都市計画図を見て確認しています。

用途地域についての詳細はコチラ

 

(※用途地域は、市街化区域：必ず定める、市街化調整区域：原則として定めない、

　非線引き都市計画区域と準都市計画区域：定めても定めなくてもどちらでも良い、

　ことになっています)

 

用途地域が定められていることにより、

地域ごとの街づくりの方向性が定まります。

 

また、用途地域ごとに不動産の広告に書いてある、

建ぺい率や容積率といった建物に対する制限も変わってきます。

 

「この土地に6階建てのマンションを建てよう」

「この土地にはパチンコ店がいいだろう」

 

と思っても、用途地域に適合していないと建築できないことがあるので注意が必要です。

 

上記のような規制があるおかげで,

快適な生活ができる街ができあがっているのです。

 

こんな視点で街を歩くと、

普段の景色も変わって見えるのではないでしょうか～(*'▽')/