100坪の土地に80坪の平屋って建てられないの！？知って納得！！敷地と建物の関係～建ぺい率・容積率～-都城市の不動産

 

不動産の広告やHPには、

 

建ぺい率 50％
容積率 200％

 

このような表示が必ずあります。

 

 

不動産の広告で当たり前のように登場しますが、
どのような意味があるのでしょうか？

 

建ぺい率とは、
敷地面積に対する建築面積の割合

(建物を真上から見た時の輪郭の部分)

 

 

容積率とは、
敷地面積に対する建物の延べ床面積の割合
を意味します。

延べ床面積とは、建物のそれぞれの階の床面積の合計のことです。

式で表すと以下のようになります。

 

冒頭の
建ぺい率 50％、容積率 200％
を例にして考えてみましょう。

 

土地の面積が100坪の場合を考えると、

建ぺい率は50％なので

100坪×50％＝50坪

1階部分の床面積は50坪が上限になります。

 

 

 

容積率は200％なので、

100坪×200％＝200坪

建物の全ての階の床面積の合計は200坪が上限になります。

 

1階部分の床面積は50坪が上限なので、
1階部分の建築面積を上限ぎりぎりの50坪で建築すると、

200坪÷50坪＝4

4階建ての建物まで建築が可能ということになります。

 

 

 

建ぺい率は100％を超えることはありませんが、

容積率は理論上は無限大になります。

しかし、実際は建ぺい率・容積率の制限を各用途地域ごとに定めています。

 

 

 

 

※用途地域についてはコチラ

 

 

 

このように、

住居系の用途地域では、

建ぺい率・容積率は小さく、
工業系・商業系の用途地域では、

建ぺい率・容積率が大きく指定されます。

 

例えば、住宅街の中で規制の最も厳しい「第一種低層住居専用地域」では、
快適な住空間にするために建ぺい率を小さく設定することで、
庭を十分に確保できるように定めています。

 

また、容積率も小さく設定したり、

建築物の高さを10ｍもしくは12ｍに制限したりすることで
住宅を建てる場合は3階建て程度のものが建築されます。

この規制のおかげで規律正しい住宅の風景が生まれるのです。

 

一方で駅前の商業地域などで重要視されるのは、
土地の有効活用です。

 

建ぺい率・容積率の制限を大きくすることで、
敷地いっぱいに高層の商業施設を建築できます。

 

 

 

どうして、建ぺい率は80％が上限なのに敷地いっぱいに建築ができるの？

 

このような疑問を思い浮かべた方もいらっしゃるかもしれません。

 

建ぺい率が80％の地域が防火地域内にある場合、
耐火建築物を建築すれば建ぺい率の制限が適用されず、
建ぺい率100％としても良いことになっているからです。

 

他にも建ぺい率が緩和されたり、
適用除外になったりする要件がいくつかあります。

ちなみに、
建ぺい率の「ぺい」は漢字で書くと隠蔽(インペイ)の蔽となります。
敷地を建物が隠している割合というニュアンスでしょうか。

 

 

さて、
次に容積率ですが、容積率に関しては、

敷地の前面道路との関係が重要視されています。

 

前面道路の幅員が12ｍ未満の場合は、
前面道路の幅員に法定乗数をかけた値と指定容積率を
比較していずれか少ない方の容積率が適用されると決められています。

 

法定乗数は 住居系は4/10　(6/10の場合がある)
その他の地域は6/10　(4/10もしくは8/10の場合がある)

 

 

このような土地がある場合、

住居系の土地なら

7×4/10＝280％

280％＜400％となり、容積率は280％になります。

 

その他の土地なら

7×6/10＝420％

420％＞400％となり、容積率は400％となります。

 

つまり、
狭い道路にしか面していない敷地には、大きな建物をたてさせない
ということになります。

 

確かに、前面道路が狭いと災害の時に救急車や消防車が入れないので、
多くの人を集客できる施設があると都合が悪い気がします。

あまり馴染みのない建ぺい率・容積率というこの言葉も
内容を知ってみると面白いかもしれません。

 

他にも多くの規定があるので、
興味のある方は調べてみてはいかがでしょうか(*'▽')