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登録免許税って何なのさ!?~本当に不動産を買う気のある人だけ読むべし!~

投稿日時: 2016.01.10 (8835 ヒット)

 

新年あけましておめでとうございます。


今年もよろしくお願い申し上げます(*'▽')

 

皆さんはどんな正月を過ごされましたか。

 

僕は久しぶりに映画を何本か見ました。

 

その中の「最高の人生の見つけ方」という作品が印象に残りました。

一言でいうと、余命6ヶ月の2人の男が、

人生のやり残したことを実現していくというストーリーでした。


今何気なく過ごしている(過ごせている?)毎日にも終わりがくるのだと思うと、
1日1日を大事に過ごしたいと思わせてくれる内容でした(・_・;)

 

本日は「登録免許税」について書きます。

 

不動産に関する税金の中の1つで、
登記の時に必ず納めなくてはならない税金です。

 

不動産取引では「登記代」という方がわかり易いのではないのでしょうか。

 

登記は、司法書士の先生に依頼するのが一般的なので、
あまり税金を納めているという感覚はないかもしれません。

 

今回もQ&A形式でまとめてみます。

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Q 登録免許税の課税の範囲はどんなものがあるの?

 

登記、登録、特許、免許、許可、認可、指定及び技能証明が

課税の範囲となっています。

 

著作権や、漁業権の登録、船舶の登記、法人の登記、

弁護士・公認会計士・税理士・司法書士などの登録や宅地建物取引業、

建築業の免許など、多くの登記・登録などに関する税金を総合的に規定してます。

 

不動産の取得に際しては、

不動産の登記を受けるものに対して、

登記申請時に国が課税する税金です。

 

不動産以外にも多くの登記等が対象となっているので、
登録免許税という名称が使われているようです。

 

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Q 誰が納税しなくてはならないの?

 

登記等を受ける人が納税義務者となります。

 

複数の者が登記等を受ける時には、連帯納付義務を負います。

 

不動産の売買の場合、登記権利者(買主)と登記義務者(売主)が連帯して、

納付義務を負うこととされています。

 

例えばAの土地をBが購入し、AからBに所有権移転登記(名義変更)する場合には、
AとBが連帯して国に登録免許税を納める義務があります。

 

 

しかし、現実には登記によって利益を得るものであるBの買主が全額を負担することが
取引慣例となっていて、売主が負担するケースはほとんどありません。

 

この場合、

第三者に対して対抗力

(BがAの土地が自分のものであるという権利を主張できること)

を持つことが利益となります。

 

もちろん、双方の合意により折半で費用を負担するとすることも可能ですが、
支払金額に上乗せされる可能性もあるので、
買主が負担すると考えておかなければなりません。

 

不動産の登記に関しては

コチラ(登記制度~自分の物には名前を書いてね!)

をチェックしてみてください!!

 

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Q 納税はどこに、いつまでにしないといけないの?

 

登記を受ける時までに、

土地建物の所在地を管轄する登記所の所在地に現金で納税しなくてはなりません。

 

登録免許税を国税の収納機関に現金納付し、

その領収書を登記の申請書に貼りつけて、

登記機関等に提出することで納付できます。

 

とは言ったものの、

基本的には、司法書士の先生に登記費用の全額を支払い、
手続き(登録免許税の納付、登記申請書の提出など)をしてもらうため、
個人が納付の方法の心配をする必要はないので安心です。

 

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Q 非課税となる場合はあるの?

 

あります。

以下の場合には登録免許税は非課税です。

 

①国・地方公共団体・外国公館、特別の公共法人、
 公益法人が自己のために受ける特定の登記。
 (公衆用道路の所有権移転登記は、課税対象となる)

 

②表示登記(分筆、合筆の場合は除く)。

 

③委託者から受託者に信託財産を移す場合における所有権等の移転の登記。

 

④受託者から受益者(委託者のみが受益者で有る場合)に

 信託財産を移す場合(信託終了時)における所有権等の移転登記等。

 ※信託契約時から引き続き委託者のみが受益者である場合に限る。

 

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Q どのように計算しているの?

 

課税標準×税率=税額という計算式で算出します。

 

課税標準とは、

①不動産の価格  ②債権金額  ③不動産の個数等です。

 

①不動産の価格は、原則として登記申請時の固定資産税評価額となります。

 

 実は申請日によって、課税標準の価格が異なります。

 

 

 固定資産税課税台帳の登録価格のない場合とは、

 新築建物の所有権の保存登記の際に、
 その登記申請時において登録価格がない場合です。

 

②債権金額とは、抵当権設定登記の場合における債権の金額のことです。
 (不動産の価格でないことに注意!)

 

③不動産の個数等とは、土地の分筆登記や更正登記、変更登記や抹消登記の際に
 不動産1つごとに1000円がかかることを意味します。

 

 税率は、次の表のようになっています。

 

 

 

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Q 何か特例はないの?

 

土地、建物のそれぞれに軽減税率の特例があります。

 

土地の特例
平成29年3月31日までに行う場合は下記のように軽減税率が適用されます。

 

 

 

建物の特例
住宅用家屋(個人の自己居住用に限る)の所有権保存登記・移転登記・抵当権設定登記
(住宅取得資金の貸付けなどに係るもの)については次の軽減税率の特例があります。

 

 

 上記の要件を満たしているものについては、

 税率が次表のようにそれぞれ軽減されます。

 

 

 

 

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Q 具体的にはどんな風に計算するの?

 

事例を考えてみましょう。

 

Aさんが2500万円の一戸建て住宅を自己の居住用として平成27年7月に購入し、
土地、建物の所有権移転登記をしました。
(この建物は住宅用の家屋についての軽減を備えている。)

 

この住宅の固定資産税評価額は、
土地700万円、建物1800万円である場合の登録免許税はいくらでしょう?

 

住宅に係る軽減税率の特例が適用されるので、次のような式となります。

 

土地 700万円×1.5%=10.5万円
建物 1800万円×0.3%=5.4万円

          合計15.9万円

 

 

※特例が適用されない場合

土地 700万円×1.5%=10.5万円
建物 1800万円×2.0%=36万円

         合計46.5万円

 

その差額はなんと!!

46.5万円-15.9万円=30.6万円となります。

 

特例が適用されるとけっこうお得なんですね!

 


上記は一般の住宅に対する特例ですが、
その他にも特例があるので参考までにご紹介します。

 

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①共同担保するために、複数の不動産に抵当権等を設定するときには、
 1つの抵当権等の設定登記とみなされ、安い方の税率が適用される。

 

 共同担保って何?

 

 一例として、会社員の今富夫妻が住宅を購入する際に、

 住宅ローンを設定する場合で考えてみましょう。

 

 

 銀行と今富夫妻の間で金銭消費貸借契約(住宅ローン)を結びます。
 銀行は今富夫妻が病気などで返済ができなくなり、
 貸したお金を返してもらえないと困ります。

 

 そのため銀行は、土地と建物に抵当権を設定し、
 いざとなったら土地と建物を強制的に売却して、
 売却代金から貸したお金を回収できるようにします。

 

 (抵当権については後日ブログで詳しく書きます。)

 

 一言でいうと、

 共同担保とは、1つの債権の担保として、2つ以上のものに抵当権を
 設定することをいいます。

 

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②仮登記のある不動産の所有権の移転登記

 

 すでに仮登記されている不動産について、

 その仮登記に基づき本登記を受ける場合、

 所有権移転登記の税率から、

 仮登記の税率を控除した税率が適用される。

 

 税率は下記のようになります。

 2%-1%=1%

 

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③地上権等の設定登記のある不動産の所有権をその登記名義人が取得する場合

 

 既に地上権等の設定登記がされている不動産について、

 その地上権等の登記名義人がその不動産の所有権を取得する場合、
 所有権登記の税率に100分の50を乗じた税率が適用される。

 

 つまり、税率が半額になるということです。

 

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④特定認定長期優良住宅の新築等をし、居住用に供した場合、
 所有権の保存登記及び移転登記の税率が0.4%から0.1%に軽減されます。
 (一戸建て所有権移転登記は0.2%)

 

 ※平成28年3月31日まで

 

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⑤認定低炭素住宅の新築等をし、居住用に供したら、
 所有権の保存登記及び移転登記の税率が0.4%から0.1%に軽減されます。

 

 ※平成28年3月31日まで

 

∴..∴..∴..∴..∴..∴..∴..∴..∴..∴..∴..∴..∴..∴..∴..∴..∴.∴..∴..∴..∴..∴..∴..∴.

⑥リフォーム後再販された住宅用家屋の特例

 

 個人が宅地建物取引業者より一定の増改築(リフォーム)が行われた一定の

 中古住宅を取得する際、所有権の移転登記は、

 税率が2%から0.1%に軽減されます。

 

 

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④⑤は国が質の良い住宅の建築を推進するために、
軽減税率にしているみたいです。

 

 

今回は登録免許税について書きましたが、難しい内容です・・・。

 

登録免許税は一般的に司法書士が請求する金額に含まれているので、
登録免許税を司法書士が納税していることを把握している人は、

少ないと思います。

 

消費者センターによくある苦情として、

「司法書士に高額な登記代を請求された、ぼったくられて困っています。」

という内容があるようです。

 

ところが、その登記代として請求される金額のほとんどが登録免許税で、
司法書士の報酬はそれほど多くはないというケースが実情のようです。

 

消費者が全額が司法書士の報酬だと考えたらそう言いたくなるのもわかります。

 

個人的には合格率3%未満の超難門を突破しないと仕事のできない
司法書士の報酬は高くないのではと感じています。


説明が長くなりましたが、

登録免許税について詳しいことが知りたい方は、

司法書士のアドバイスをもらうのが良いでしょう。

 


最後まで読んでいただきありがとうございます(^^♪

 

※タイトルの意味がわかりましたか?

 そう!!

 長いから本当に不動産を買いたい人以外に読んでもらうのが、

 申し訳なかったんです。

 


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