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今富不動産 営業ブログ
  
投稿日時: 2015.06.28 (236214 ヒット)

 

久しぶりに天気が良くて、心も清々しいです。

 

こんな日には洗車でもしてどこか遠くまでドライブでもしたくなります。

 

今日は不動産の譲渡所得税について書きたいと思います。


「不動産譲渡所得税」なんともまあ、取っ付きにくい言葉だと思うのは僕だけでしょうか…。
一言でいうと、不動産を売った時にかかる税金のことです。


土地、建物を売ったときの売却益である「譲渡所得」は
他の所得と分離して課税されます。

 

 

上記のように、売った時の税金である「譲渡所得税」を求めるには、
税金の計算のもとになる「課税譲渡所得金額」が明確である必要があります。

 

例えば、家を売却して3,000万円で売れた場合、
3,000万円×税率=税額
という計算式で大丈夫そうな気がします。

 

実は、そうではありません。
家を売るときにかかった必要経費などは考慮してくれることになっているのです。

 

具体的な計算式を見てみましょう。

 


上記の式では、不動産の売れた値段の「譲渡価格」から、
取得費」「譲渡費用」「特別控除額」を経費として、

引くことが出来ることを表しています。

 

では順番に説明します。

 

譲渡価格……土地や建物の売却代金です。


取得費……… 資産を買った時の価格にその後に設備を増加させた費用や、
        改良のために支払った費用を加えたものです。

        建物の場合はここから償却費相当額を差し引きます。

 

ところで、償却費相当額って何なの?

 

 

建物は時の経過とともに劣化していくので、

年月の経過に応じて価値が減少していきます。

 

そのため、

経過年月に応じて価値が下がった分は買った時の値段から差し引きましょう!
という考え方です。

緑の→は経過した期間を示していて、

青の→が償却費相当額です。


例えば、木造の新築の建物を3,000万円(土地代は含まない)で買った場合,
買った時の価値をピークに22年経過したら、

価値がほぼ0円に近づくように下がっていきます。

この22年という年月を耐用年数というのですが、
木造なら22年、鉄筋コンクリートなら47年と建物の構造ごとに異なっています。

 

しかし、マイホームなどの非業務用の木造住宅の場合、耐用年数が1.5倍の33年となっています。

 

これは、業務用の物件よりも居住用の方が大切に扱われるだろう! 

ということで耐用年数を伸ばしているのです。

 

では、先祖代々から受け継がれて、

親から相続した物件などで取得費が分からないときはどうするのでしょうか。


そんなときは「概算取得費」を使えば大丈夫です。

この制度は、実際の取得費が分からなかったり、

譲渡価格の5%に達しなかったときに、
譲渡価格の5%相当額を取得費とみなせるものです。

 


譲渡費用………不動産を売った時にかかる費用で、

        仲介手数料、測量費、譲渡のために借家人を
        立ち退かせるための立退料、建物の取り壊し費用など。


ここで注意したいのは

建物の修繕や維持管理のために要した費用は譲渡費用にならないということです。

 


特別控除額……居住用の財産を売った時などに、一定の要件を満たせば、
         最高3,000万円まで特別控除を受けることが出来ます。


このように譲渡するときに掛かる費用などが経費として計算されます。

 

 

また、譲渡所得税は、不動産を所有している期間により、
長期譲渡所得短期譲渡所得の2つに分けられていて、それぞれ税率が異なります。

 


※東日本大震災の影響から「復興特別所得税」として所得税額の2.1%が別途かかります。
譲渡所得の所得税は、本来の所得税と復興特別所得税の合算となります。
(期間は平成25年から平成49年の25年間)

 

 

長期譲渡所得とは、売却した年の1月1日現在で所有期間が5年を超える
不動産を譲渡した場合の所得を言います。

 

短期譲渡所得とは、売却した年の1月1日現在で所有期間が5年以下の
不動産を譲渡した場合の所得を言います。

 

1月1日を基準に判断しないといけないのがミソですね。

 

ここで気になるのが、
売却する不動産は「いつから所有していることになるのか」です。
これを「取得の日」と言います。


取得の日は、
原則、その資産の引き渡しを受けた日をいいますが、
売買契約書を作り、売買契約の効力の発生した日を取得の日として申告することも認められます。


では反対に、売却する不動産は「いつまで所有していることになるのか」
これを「譲渡の日」と言います。

 

譲渡の日は、原則として、不動産を買主などに引き渡した日となりますが、
売買契約書を作り、売買契約の効力の発生した日を取得の日として申告することも認められています。

 

ここで、1つ例を考えてみましょう。


 

上記の例では、売買契約日と引き渡し日は取得の時も、

譲渡の時も1ヵ月しか変わりません。


「取得の日」と「譲渡の日」を引き渡しの日を基準にすると、
所有期間が5年以下で短期譲渡所得となります。

 

「取得の日」を売買契約日とし、「譲渡の日」を引き渡しの日とすれば、
所有期間が5年を超えるので長期譲渡所得となります。

 

かなり紛らわしいと思います…。
なので、6年以上経過すれば長期譲渡所得と考えて大丈夫です!

 

 

だいたいのことはわかったけれど今村さん、

肝心の税金はいくらなの?


という天の声が聞こえてきそうですね!

 

では具体的に計算してみます。

 

・-・-・-・-・-・-・-・-・-・-・-・-・-・-・-・-・-・
ケース①

課税譲渡所得金額が3,000万円で長期譲渡所得の場合

 

復興特別所得税を考慮した所得税額

3,000万円×15.315%=459万4,500円

 

住民税

3000万円×5%=150万円


               合計 609万4,500円

 

・-・-・-・-・-・-・-・-・-・-・-・-・-・-・-・-・-・

ケース②

課税譲渡所得金額が3,000万円で短期譲渡所得の場合

 

復興特別所得税を考慮した所得税額

3,000万円×30.63%=918万9000円

 

住民税

3000万円×9%=270万円

 

               合計 1188万9,000円

 

・-・-・-・-・-・-・-・-・-・-・-・-・-・-・-・-・-・

 

ケース①とケース②では差額が579万4,500円となります。

所有期間が違うだけで税額がかなり違ってくるのですね(・_・;)

 

実際には居住用財産の譲渡の特例が適用される場合は
3,000万円の特別控除があるので、
売却代金が3,000万程度なら税金はかからないことになります。

(適用の条件はまたの機会に書きたいと思います。)


他にも所有期間が10年を超えている場合に使える「長期譲渡所得の課税の特例」
家を売却してまた新たに家を購入する場合に使える「買い換え特例」などがあるのですが
それについても、また次の機会に書きたいと思います。

 

兎にも角にも

不動産を売った時にかかる税金が把握できていれば、
売却計画をより具体的に考えることが出来て安心です!

 


不動産は同じものがないという特徴があるので、

個別に税金の計算をする必要があります。

 

自分の持っている不動産を売ったら、
どのくらい税金がかかるのかを把握するのも

不動産売買では大切なことです。

 


投稿日時: 2015.06.22 (815 ヒット)

 

「田植えと草刈りをするから、日曜日の朝集合な!
 来れる人は来てね!」

 

こんな感じのメールが壮年団の先輩から着たので、
長靴とジャージ、帽子に軍手のフル装備で集合場所に行きました。

 

行ってみると、そこにはたくさんの子供たちと保護者の方々。

 

初参加で何をやるのか全く知らなかったのですが、
子どもの育成のための体験課外授業のようなもので、
「田植え」のお手伝いをすることになっていました。


そういえば小学生の頃に、
田植えを体験させてもらっていました。

 

その時は、
毎日ばくばくと食べているご飯ってこんな大変な思いをして作られていたのだな、
と気付かされ、
その日の晩御飯の時だけはご飯を作ってくださる方に感謝して、
ご飯を食べたことを思い出しました。


(毎日感謝しなさいと怒られそうですが…^_^;)

 

こんな感じで、
気付いたら裸足で子供たちと一緒に一列になって田植えをしていました。

 

田植えのスペシャリスト集団=年配の農家の方々
の教えのもと和気あいあいとした感じで、
終わった時はなぜか清々しい気持ちになりました。

 

戦利品としてアンパンとお茶をいただき、
その後は西池と呼ばれる池の周りの草刈りと清掃に参加しました。

 

子どものころに遊んでいた場所を大人になって掃除するのは、
不思議な感じでした。

 

自分が小さい頃から、
地域のおじさん集団が掃除してくれていたから安全に遊べていたんだろうな、
と実感しました。


そして、
今度は自分がその順番なんだな
と感じました。


最近はPCやスマホ(スマートフォン)、テレビなどの存在が浸透しすぎて、
何かをするときに、
何かをしながらすることが多くなっています。


例えば、テレビを見ながらご飯を食べるとか、
誰かとドライブをしている時に助手席でスマホを操作しているとか、
みんな画面の中の何かに集中しています。

 


目の前に話し相手がいるのにも関わらず、
目の前にいない誰かと連絡をとったり、
you tubeの動画を見たり、
インターネットニュースを見たり。

 

確かにメディアの情報は大切です。

 

ですが、
目の前で起こる一瞬一瞬は、
今しか体験できない唯一無二のことだと思います。


たまには携帯、スマホ、パソコンもテレビも全部電源を切って、
のんびりとしたり、運動したりして、
過ごしても良いのではないでしょうか。


僕はジムに通っているのですが、
何も考えずに走ったり、
筋トレをしているととても身体と心がスッキリとします。


こんな風に過ごす時間も大切かなと思います。

 

今回は田植えでしたが、このような感じで、
色々な体験をしていきたいと思った日曜日でした。

 


投稿日時: 2015.06.13 (2784 ヒット)

 

先日の飲み会で、先輩方にふと言われました。

先輩A 「今村君、それ遠慮のかたまりだよ!」

先輩B 「うんうん、遠慮のかたまりですね!」

僕 「・・・???」

  「遠慮のかたまり」・・・?

     (あれだきっと、幽☆遊☆白書の歌の「微笑みの爆弾」みたいなやつでしょ!)

先輩A  「飲み会とかで、みんなが遠慮して手を付けないで、
     残ってる最後の1個を遠慮のかたまり
って言うんだよ」


初めて聞きました。

遠慮のかたまりって皆さん使っているのでしょうか…。

 

先日、住宅ローンについてブログを書きました。

①あると便利!住宅ローンシミュレーションを追加しました!!

②10分でわかる!住宅ローン返済方法の仕組み

 

②では返済方法の分類を説明したのですが、

住宅ローンの金利の種類が大きく分けると3種類あるので、

今回は金利の種類について書きます。


金利の種類は3つあります。

 ①全期間固定金利型
 ②固定金利期間選択型
 ③変動金利型


①の全期間固定金利型はなんとなくイメージできそうですが、
②と③がよくわからない感じがします…。

順番に説明します。

 

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①全期間固定金利型


 完済(最終回返済)までの金利が決定しているもの。

 

特徴

融資実行時または申込み時点で借入当初から完済までの金利が決定していて、
下記の2パターンがあります。

 

 1:最初から最後まで金利が一定のもの

 

   

               元利均等返済

   

     

               元金均等返済


 2:当初一定期間の金利と当初期間経過後の金利が異なる段階金利のもの
   (例:当初10年間と11年目以降の金利が異なるもの) 

   

   

             元利均等返済の場合

 

   

             元金均等返済の場合

 

 ※段階金利は金利は途中で変更されますが、
  変更後の金利は借入当初から決定されています。

 

 

メリット

  ・全期間の金利が確定しているので、全期間の返済額が確定し、
   家計管理がしやすく、返済計画も立てやすい。

  ・低金利の時に借入をしたら長期にわたって、低金利のまま返済すれば良いので、
   安心感が高い。


デメリット

  ・高金利の時に借入をしたら長期にわたって、高金利を払うことになる。

 

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②固定金利期間選択型

 
 当初から一定期間の金利が固定されるもの。

 

   

              固定金利期間選択型

 

特徴

・多くの金融機関で取扱いがあり、
 借入後の金利が固定される期間は2年、3年、5年、10年などがある。

 

・固定期間が終了した後に、
 その時点の金利で再度、変動金利型か固定金利期間選択型を選択する仕組みである。

 

・固定期間終了後の金利は、
 店頭金利から-0.3%、-0.5%など一定の割合で引下げしている商品が多い。

 

・固定金利期間が短いタイプほど金利が低めになっているため、
 当初の金利に惑わされず、固定金利期間終了後の金利を確認することが大切である。

 

 

メリット

・一定期間の返済額は確定できる。

 

デメリット

・固定金利期間終了後の返済額が確定しないため、返済計画が立てにくく、不安が残る。

・固定金利期間終了後に金利が上昇すると、返済額が増加する。

・変動金利型と異なり、返済額の増加幅には上限が決まっていないので、
 大幅な負担増になる可能性がある。

 

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③変動金利型


 借入期間中において、半年ごとに金利が見直されるもの。

 

   

                変動金利型

 

特徴

・返済額は5年ごとに見直され、(5年間は毎月返済額を変更しない)
 その変動幅は従前の返済額の1.25倍までとしていることが多い。


・元利均等返済では、毎回の返済額の内訳は元金部分と利息部分に分けられるが、
 半年ごとの金利の変更によって、その比率が変更される。


・返済額が5年ごとに見直される場合に、金利が上昇すると利息の割合が増えて、
 元金がなかなか減らずに利息ばかりを支払うことが起こり得る。

 

 

メリット

・借入時の金利は一般的に固定金利型より低い。
・金利低下局面では、返済額が減少する場合が一般的。

 

デメリット

・金利が上昇したときに返済額も上昇する。

・将来の返済額が確定できず、返済計画が立てられない。

・金利が一定額以上に上昇してしまうと、未払い利息が発生してしまう。


ところで、未払い利息ってなんですの…??

 

毎月の利息額が毎月の返済額を超える場合の超過部分の利息のこと。

 

   

             未払い利息は黄色の部分

 

金利が段階的に上がり、計算された利息額が、毎月返済額を超えると、
元金に1円も充当されず、残高が減らなくなってしまいます。

 

未払い利息は発生時に引き落としが行われなかった場合、
支払いは免除されず、後日精算しなければならなくなります。

 

※この未払い利息は元金均等返済を選択した場合は発生しません。

 


以上が住宅ローンの金利についての説明です。


ここで注意したいのは、

将来の金利の動向は誰にも予想がつかないということ。

 

 

変動金利型ではある程度の支払い余力がないと、

急な返済額の上昇に対応できないので
どの返済が「お得」なのかよりも、

金利が上昇した際に対策をとれるのかも検討しなければなりません。

 

個人的には毎月の返済額が決まっている全期間固定金利型が安心かな、

という印象を持ちましたが皆さんはいかがですか?

 

当初の金利だけではなく、返済額の総額や、

返済の期間など総合的に判断し、

個々人のライフプランや価値観に応じた返済方法を考えていきましょう!!


投稿日時: 2015.06.09 (3509 ヒット)

 

早速ですが、本日は不動産の登記について書きます。

 

登記という言葉はなんとなく聞いたことあるけど、
どういう意味なのでしょうか。


保育園や小学生の頃、先生に
「靴やランドセルに名前を書いてね!」

そう言われた経験はみなさんあると思います。

 

自分のものには名前を書く、

登記とはそんなイメージでしょうか。


不動産登記とは、

「皆さん、この不動産は私の物ですよ。勝手に使わないで下さいね!」

と主張するために所有者や不動産の情報を記録することなのです。

 

不動産は、お金のように金庫に保管したり、

靴やランドセルと違って持ち歩くことなどが出来ません。

その為に登記制度が考えられたと言えます。

 


では具体的に「不動産登記制度」がどのような仕組みになっているのか
見ていきましょう!

 

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Q 登記ってどんなことを記録するの?

 

A 土地、建物の現況(登記するものがどんなものなのか)ということと、
   所有者(持ち主)が誰なのかということを記録します。


   具体的には、登記記録は表題部、権利部から構成されます。

 

   表題部(表示登記)には土地、建物の物理的な現況が記されます。

   権利部には甲区と乙区があります。


  甲区には所有権に関する登記の登記事項、
  乙区には所有権以外の権利に関する登記の登記事項がそれぞれ記録されます。

 

登記簿のサンプル


 
 ※ちなみに日本では、不動産は土地と建物を分けて考えます。
  そのため一般住宅などでは、

    土地と建物は別々にそれぞれ1通ずつ登記記録を作成します。

 

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Q  表題部(表示登記)って具体的には何を記録するの?

 

A  権利の対象である不動産(土地・建物)の
    物理的状況(所在、地番、地目、地積、床面積等)を記録します。

    これは、権利に関する登記の前提となるもので、
    税金などを徴収する等の公益的な目的をもっています。
 
   例えば、
   新築した際に建物の所有者は1ヶ月以内に建物の物理的状況(どのような建物か)を示す
 「建物表題登記(建物表示登記)」を行わなくてはなりません。
  この建物表題登記に基づき、登記記録が作成されます。

 

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Q  権利部の甲区ってどんなことを書くの?

 

A  所有権に関する登記記録を書きます。
 
   所有権とは、法令の制限内で所有物に対して使用、収益、処分する権利のことです。
   例えば,マイホームなら所有権という権利に基づいて、
  
   使用(家として利用)
   収益(貸家にして家賃収入をゲット)
   処分(売却してお金に変えよう)

   できます。

 

   この甲区に記載された人物が対象不動産に対して所有権を持つことになります。
 
   実際には初めに所有権の保存登記をして,

   所有権の移転登記を記録することになっています。
 
   保存登記とは甲区欄に初めてなされる登記のことで、
   保存登記した所有者から、別の所有者に変更になった時(売買や贈与など)に
   所有権の移転登記をして持ち主に変更があったことを記録します。

   つまり何度も所有者が変更になった不動産の登記記録をみると、
   所有者がどんな流れで変更してきたのかすぐにわかります。

 

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Q  権利部の乙区の所有権以外の権利に関する事項って?

 

A 具体的には、抵当権、根抵当権、質権、先取特権、地上権、賃借権などです。

   

 抵当権を例にとると、銀行から住宅ローンを借りる際に、
   ○○銀行から△△万円を金利××%で、期間■■年で借りました。

   っという感じで記載されて、

 銀行からお金を借りています、という記録を記載します。

   ちなみに権利部の乙区は甲区の後に作成することになっています。

 

   登記の流れとしては

   表示登記→甲区(所有権保存登記)→乙区(抵当権設定登記) となります。

   所有権保存登記は義務ではないため、

   甲区を作成していない不動産も多く存在しています。
   しかし、銀行などでローン申し込みをする際には、

 抵当権を設定するために所有権保存登記は必須です。 

 

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Q  登記をしないとどんなトラブルに巻き込まれるの?

 

A  登記をしなければ第三者に対抗できません!

 

 下の例で説明します。

 

 

 

 売主が4/5に買主Aに土地を売買し、

 その5日後の4/10に同じ土地を買主Bにも売買したとする。

 売主と買主Aは当事者の関係だが、買主Aから見た買主Bは第三者

 売主と買主Bも当事者の関係であるが、買主Bからみた買主Aも第三者である。

 この場合、買主Aー買主B間で何も法的な拘束力はない。

 

 互いが権利を主張するには何らかの対抗要件が必要となってくる。

 

 このようなケースで

 取引の安全性を図るために考え出されたのが登記制度なのです。


 この場合、どちらが土地を取得できるのかと言うと、
 登記を先にした方です。

 先に契約した買主Aは気の毒ですが、
 買主Bが先に登記をすれば土地は買主Bのものになります。


 こんな感じで登記制度ができました。


 ちなみに、

    登記には「対抗力」はあるが

  「公信力」はないとされています。

 

公信力とは、
「登記上の表示を信頼して不動産の取引をした者は、
たとえ登記名義人が真実の権利者でないような場合でも、
一定の要件のもとでその権利を取得することが認められること」
となっています。

 

日本では、登記の公信力を認められていません。

したがって、いくら登記名義人を信じて、不動産を買い受けたとしても、
真の所有者が別に存在すれば、所有権を取得できません。
不動産の取引では、登記簿を閲覧するだけでは不十分ということになります。

 

言葉だけではイメージしづらいと思いますので、

下記の事例で考えてみましょう。

 

 

建物の真の所有者Aを悪人Bが無理やり脅して登記の名義を悪人Bに変更し、
善人Cさんに土地を売却した際に善人Cさんは登記簿を確認し、
所有者が悪人Bだと確認して購入したとしても、

真の所有者Aに権利を主張することができず、

土地の所有権を取得できないということです。

 

公信力がないおかげで、

真の所有者は守られているのです。

 

これは登記官が書類申請のみで登記の変更を行い、
実質的な裏付け確認をするわけではないからです。


まとめ

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不動産を買うときは、

登記があるだけでは売主が真の所有者とは限らないので注意!

買ったらすぐに登記すること。

登記があれば、第三者に対抗できます!!

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ついつい長くなってしまいましたが、
最後まで読んでくださってありがとうございます。


投稿日時: 2015.06.03 (4557 ヒット)

 

宮崎は梅雨入りしたようで、

本日はあいにくの空模様です。

 

雨の日には集中力が上がると言われています。

雨の「ザーザー」いう音を聞くと、
脳がリラックスしたり、

集中したりするときに出る脳波であるα波がでます。
雨音の一定のリズムが自然と心を落ち着かせ集中できるようです。

雨の日には、仕事もはかどりそうですね。

 

 

不動産の取引になると、

よく耳にする仲介手数料という言葉。


あまり聞きなれない言葉なので、

何を意味するか分からない方も多いのではないでしょうか。


というわけで、

本日は仲介手数料について書きます。


仲介手数料とは、

不動産会社(宅地建物取引業者)に対して払うお金のことです。

 

不動産を
売買(売るとき、買うとき)、
賃貸(貸すとき、借りるとき)、
交換する場合に、不動産業者を通じて
取引が成功したときに支払うもので、

成功報酬と言われています。


※仲介手数料は媒介手数料(媒介報酬)と言われる場合もあります。


これは契約が有効に成立した場合にのみ発生する料金であり、
売買の依頼や賃貸の依頼をしただけでは発生しません。

 

 


今回は「売買の仲介手数料」について書きます。

 

  ☞解説より具体的な金額が知りたい方はコチラの仲介手数料早見表をどうぞ。

 

では、Q&A形式でいきましょう。

 

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Q 仲介手数料の報酬額は何を根拠に決めてるの?

 

A 宅地建物取引業法(※)の第46条に基づいて決められています。

 

  宅地建物取引業法第46条

  宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介に関して
  受けることのできる報酬の額は、国土交通大臣の定めるところによる。

  

 となっています。ちなみに定めているのは上限額で、
 一般的に上限額に基づいて手数料は計算されます。
 
 ※宅地建物取引業法とは
  宅地建物取引業者(街の不動産屋さん)がお客様に迷惑をかけないように決めている
  様々なルール=法律のこと。

 

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Q 仲介手数料っていくらかかるの?


A 売買代金に基づき計算方法が定められていて下記の表に基づいて計算されます。

 


 売買価格が200万円以下なら表の一番上の「5%+消費税」が適用されます。


 売買価格が400万円以下なら200万円以下の部分に「5%+消費税」、

 200万円を超える残りの額に「4%+消費税」が適用されます。


 売買価格が400万円を超えると200万円以下の部分に「5%+消費税」、

 200万円を超え400万円以下の金額「4%+消費税」
 400万円を超える残りの額に「3%+消費税」が適用されます。

 

 イメージ図としてはこんな感じでしょうか。

 

 

 

 

具体例を考えてみます。

売買代金が1,000万円の場合は下記のようになります。

 

 

 

はい、見てわかる通りかなり面倒な計算です…。

 


実際には、下記の速算式という計算方法を用いて簡単に計算できるようにしています。

 

 

先ほどの例、売買代金1,000万を速算式に当てはめて計算すると、


(1,000×3%+6万円)×1.08=38万8800円


簡単に計算できます。

 

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Q どうして速算式で計算できるの?


A この速算式の計算の根拠とは、

200万円以下の仲介手数料は5%なので、
400万円以上の仲介手数料3%との差は2%、
金額にすれば4万円です。

 

200万円を超え400万円以下の仲介手数料は4%なので、
同様に3%との差は1%、
金額にすれば2万円です。

 

400万円以上の仲介手数料は3%ですから、
差は0円となります。

 

つまり、売買価格に3%を乗じて、
6万円(=4万円+2万円+0円)を加えれば、
仲介手数料が計算できるのです。

 

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注意したいのは不動産の表示価格は総額表示(税込価格)ということ。

 仲介手数料は、物件の税抜価格をもとに計算するので、
 計算する前に一度税抜き本体価格にもどす必要があります。

 

ちなみに上記の手数料は売主、買主の一方から依頼されたときの報酬

(業界用語で「片手」、「分かれ」)となっていて、

 

売主、買主の両方から依頼を受けた際は、
双方から手数料をいただくこと(業界用語で「両手」)になります。


不動産を購入する際、売却する際に、
仲介手数料の仕組みがわかれば、
売買するときに実際にいくらかかるのかより正確にわかるようになります。

 

ぜひご自身で計算して、
資金計画に役立てていただければ幸いです。


投稿日時: 2015.06.01 (2830 ヒット)

 

ほっともっとのからあげ弁当を食べ終わりました。
からあげの魅力を再確認したところで、
ブログをつらつらと書いていきます。


先日、住宅ローンシミュレーターのことを書いたので、
その続き、住宅ローンの返済方法について書きます。


住宅ローンの返済方法は2つあります。

 

①元利均等返済
②元金均等返済

 

一文字しか違わないので、どちらも似たような感じがしませんか?

 

それぞれの返済方法には一長一短があります。

どのように違うのかグラフを使って比較してみます。


①元利均等返済をグラフで表すとこんな感じになります。

 

 

毎月の返済額(元金+利息)が一定額となる返済方法です。

 

元金と利息の合計額が均等になっているので、
元利均等返済というみたいですね。


グラフからわかるように

当初は毎月の返済額における元金部分が少なく、
徐々に元金部分が増えていく仕組みです。

 

元金均等返済と比べて残元金の減りが遅く、総返済額は多くなります。

 

メリット
・毎月の返済額が一定なので返済計画が立てやすい。
・元金均等返済と比べて、当初の返済負担が軽い。
・ほとんどの金融機関で取扱いがあり、最もポピュラーである。

 

デメリット
・同じ返済期間であれば、元金均等返済よりも総返済額が多くなる。
・元金均等返済に比べ、返済開始当初における借入残高の減りが遅い。

 

 


②元金均等返済をグラフで表すとこんな感じになります。

 

 

毎月の返済額における元金の割合が一定で、
残元金に対して利息額を上乗せして支払う返済方法です。

 

今度は元金を均等に支払っていくので
元金均等返済というみたいです。

 

利息額は返済が進むにつれて少なくなるので、
毎月の返済額(元金+利息)も次第に少なくなります。

 

当初から返済額に占める元金の割合が比較的多いので、
元利均等返済と比べ、残元金の減りが早く、

総支払利息が少なくなります。

 

メリット
・毎月の返済額(元金+利息)は返済が進むほど少なくなり、
 将来の負担が次第に少なくなります。
・同じ返済期間であれば、元利均等返済よりも総返済額が少なくなる。
・元利均等返済に比べ、返済開始当初における借入残高の減りが早い。

 

デメリット
・元利均等返済に比べ、当初の返済負担が重い
・元利均等返済に比べ、借入可能額が少なくなる。
・一部の金融機関でのみ取り扱いとなっている。

 

 

<参考>

借入額3,000万円、固定金利3.0%、返済期間30年の場合の総返済額の比較。

 

 

と簡単にまとめてみました。
どういった感想を持たれたのか気になるところです。

 

元金均等返済の方が総支払額が少ないので、
もし住宅ローンを組むなら、
元金均等返済が良いなーと感じませんでしたか!?

 

ここで注意する必要があるのが、
民間金融機関が取扱う住宅ローンでは、
元金均等返済はあまり一般的ではない
という点です。

 

 

  元利均等返済の方が利息額が多く、
  金融機関の利益が増えること、

  毎月の家計管理がしやすいこと等から
  民間金融機関では主流となっていて、
  元金均等返済を取り扱っていないことが多いのです。

 

 


ではどこで、取扱いがあるのでしょうか。
元金均等返済はフラット35財形融資で利用できるので、
元金均等返済を利用したい方はそちらを利用したら良いでしょう。

 

どんな人が使うのがオススメなのかというと、

将来支出が増えそうな方。

 

例えば、
小さなお子さんがいて、将来の教育費の負担が重くなりそうな家庭で早いうちに返済を
済ませておきたいという場合に、元金均等返済が向いていると言えます。

 

※今回は触れなかった住宅ローン金利の仕組みついてはコチラへ

マイホームを買う前に!これだけは知っておきたい住宅ローン金利の種類


 まとめ

■━■━■━■━■━■━■━■━■━■━■━■━■━■━■━■━■━■

 数字上の損得だけでなく、

 それぞれのライフスタイルの変化に対応できる
 返済を考えることが大切です。

■━■━■━■━■━■━■━■━■━■━■━■━■━■━■━■━■━■

 


投稿日時: 2015.05.28 (1234 ヒット)

 

もう5月も終盤に差し掛かり、
あっという間に今年も半分が過ぎようとしています。

 

漠然と日々のルーティーンワークを過ごすのではなく、
毎日、問題提起し、日々奮闘していきたいと思っている今日この頃。

 

最近、ホームページの売家売地の項目の中にあるものを追加してもらいました。



住宅ローンシミュレーターです。

 


ずっとシュミレーションだと思っていましたが、

正確にはシミュレーションのようです。
横文字は難しいです…。
前もステータスのことをスターテスだと思っていて友達に笑われましたが、
今でもスターテスとたまに言ってしまう僕です(・・;)

 


話を戻しますと、

住宅を購入する際には住宅ローンを利用するのが一般的です。
一生で一度の買い物と言われる住宅を、

現金一括で購入する人はほとんどいないのではないでしょうか。

 

どんな家に住もうかな、
間取りはこんなのがいいな、
今のアパートはキッチンが狭いから、広いシステムキッチンがいいな、
家族で夏はBBQでもしたいから庭は広くとりたいな、

マイホームに対する夢は膨らみます。


イメージも大切ですが、避けて通れないのがお金の問題です。

 

─━─━─━─━─━─━─━─━─━─━─━─━──━─━─━─━─━─

・銀行などの金融機関からはいくら融資を受ければよいのか。

 (物件価格+諸費用を考慮した値段)→①

 

・返済期間は何年にするのか。→②
 

・金利はどのくらいになるのか。→③
 

・ボーナスを含めた収入も考慮したうえで、

 毎月の返済額はいくらになるのか。→④

─━─━─━─━─━─━─━─━─━─━─━─━──━─━─━─━─━─

 

ざっと考えても上記の4つは必ず考えなくてはなりません。

 

 

この物件で説明すると、

 


となります。

物件の値段のみを考慮すると、

期間30年で月々の返済は57,980円
ということがわかります。


今回導入したはローンシミュレーターは、
全期間固定型の元利均等返済での返済シミュレーションとなっています。


全期間固定型…?
元利均等返済…???

聞きなれない言葉だと思いますが、
これらの詳細についてコチラで紹介しています。

10分でわかる!住宅ローン返済方法の仕組み 

マイホームを買う前に!これだけは知っておきたい住宅ローン金利の種類


しかし、不動産購入を考えると、

 

・取得した(買った)ときには不動産取得税登録免許税、印紙税、仲介手数料

・保有している(持っている)ときには固定資産税、都市計画税

・譲渡する(売った)ときには譲渡所得税、印紙税、仲介手数料

 

など多くの諸経費がかかります。

 

この他にも火災保険料住宅ローンの事務手数料抵当権設定費用など、
細かなものを含めると予想外の出費がかさみます。

 

一般的には頭金と上記の諸経費を考え、
物件価格の3割程度を自己資金として、
用意することが望ましいと言われています。

 

1,680万円のこの物件では、3割は約500万円となります。

 

けっこうな額で、準備するのはなかなか大変だと思います。

 

現実には、住宅の購入は何度も経験することではないので、
物件の価格のみを考えてしまいがちです。

 

大切なのは、
無理のない毎月の返済額から適正な価格の物件を選択することです。


物件を先に選択して、
なんとかして融資を受けられたらいいなという甘い考えでは、
すぐに返済が滞り、
せっかくのマイホームを手放さなくてはいけなくなります。


住宅購入は人生の一大イベントだと思います。

 

「理想的な家づくりは、現実的な資金計画から」


だいぶ話が逸れましたが、

住宅購入を考えている方は試しに入力してみて下さい。


※ただし、諸条件によってホームページの結果と、
 実際のお支払い金額が違うことがあるので、
 目安としてご利用ください。

 

※ちなみに今回参考物件として使った物件はコチラです。

 


投稿日時: 2015.05.21 (2062 ヒット)

 

雲一つない快晴の中、
物件の写真を撮りに行きました。

 

今日はじんわりと汗がにじむような暑さです。

熱中症にならないようにこまめに水分補給したいところです。

 

 


本日は間取りについて書きます。

僕は最近まで間取りについて全く知りませんでした。

 

不動産の広告でこんなの見ませんか?

 

1DK,1LDK,2LDK…

なんとなく2の方が数字が多いから広そう!!
僕はこんな漠然としたイメージを持っていました。

 

LやKやDというのは略称で正式には以下の通りです。

 

「L」Living(居間・リビング)
   家族が集まるくつろぎの場で,お客様を迎え入れる場のこと。

 

「D」Dinning(ダイニング・食堂)
   家族が食事をするスペース。

 

「K」Kitchen(調理場・キッチン)
台所、調理場としてのスペース。

 

「R」Room  
居室のスペース。

 

「S」Service room
 建築基準法上の居室としては認められない部屋。
 ※もともとは納戸扱いの部屋。

 

 

 

まとめるとこんな感じです。

K→(部屋)数+キッチン
DK→(部屋)数+ダイニングキッチン
LDK→(部屋)数+リビングダイニングキッチン


1Kなら1部屋+キッチン、2Kなら2部屋+キッチンとなります。


1Rという表記も見かけると思いますが、
1Kほとんど変わりません。


1Rと1Kの違いは、
居室とキッチンの間に仕切りがあるかないかです。

 

 

 

 

 

では、

都城市の物件の間取りではあまり登場しない

「S」サービスルームとは…

建築基準法上の居室

(洋室、和室、こども室、寝室、リビングルーム、ダイニングルームなど)
ではない部屋です。


建築基準法によると、
「床面積の1/7以上の採光のための開口部(窓)

がなければ居室表示してはならない(部屋数に含まない)」
となっています。

 

そのため、不動産業界では、
居室の条件を満たしていないスペースのことを
「S(サービスルーム)」と呼んでいます。


昔は納戸(なんど)と呼ばれていましたが、

マンション等のかっこいいチラシに納戸はないでしょう!!

ということからちょっとオシャレに
S(サービスルーム)」と表記されるようになりました。

※ルームサービスではありません!


S(サービスルーム)はテレビや電話回線を引いていない、

空調設備がないなど、
普通の部屋に設けられている設備がない場合が多いので、

借りる(買う)際には注意が必要です。

 


このように、間取りではアルファベットで、
その場所にどんな機能があるのかを表現します。


LDKならリビング・ダイニング・キッチンの機能を満たす広さも必要です。

そのため、広さは、KよりもDK、DKよりもLDKが広いことになります。

しかし、ごく最近までDKとLDKの明確な広さの基準はなく、
 

なんとなく狭いとDK、広いとLDK

という感じでどんぶり勘定で判断されていました。


このままではマズい、

ということで2011年11月より公益社団法人首都圏不動産公正取引協議会より
明確な基準が公表されました。

 

 

例えば、

居室が1つとキッチンがある部屋が5畳なら1DK
居室が2つとキッチンがある部屋が5.5畳なら2K

というように表記されます。

 

 

 


ちなみに1畳は1.62㎡以上でないと、
1畳とカウントしてはいけないようになっています。

そのため10㎡だと

10÷1.62=6.1728………

なので6畳と表記します。


と言っても、
不動産業界はまだこの基準が十分に浸透していないというのが現状です。


1つの目安として上記のことを覚えておくと、
役に立つときが、来るかもしれません。

 

間取り1つとっても奥が深いですよね。

 

しかし、
間取り図だけでは、本当の物件の状態がわからないので
気になる物件は実際に現地で確認するのがベストです。

 


投稿日時: 2015.05.19 (3910 ヒット)

一昨日の日曜日の出来事。

 


最高の快晴☀の中、
朝9時から沖水地区壮年団のソフトボール大会がありました。

 

先週の日曜日の午前中に一度だけ練習があったのですが、
ほとんど、バットにボールが当たらなかったので、
・・・こいつはヤバい・・・。
と不安いっぱいのまま当日を迎えました。

 

 


試合前に簡単な練習をするということで、
朝7時に沖水川の河川敷に集合し、
前日の雨でぬかるんだグランドでキャッチボールとバッティングをしました。

 

僕は「西高木」という地区に住んでいるので、
西高木地区の壮年団員として出場しました。

 

壮年団のメンバーは10~70歳代までとかなり幅広く、
壮年ってどういう意味なのか気になり、

Wikipediaで検索したら、

 

  壮年(そうねん)とは成人としてもっとも体力、

  気力が充実しているとされる年齢。

 

  伝統的には青年期を終えた31歳から44歳までを指す。

 

とのことでした。

 

31~44歳は置いといて・・・

要は、

働き盛りのおっさんを壮年というみたいです。

 


開会式では地区の方のお話があり、
選手宣誓では、

あがり(試合終了後の飲み会)を楽しみに戦うことを誓い、
おっさん達の負けられない戦いが始まりました。

 


西高木はA,Bの2チームに分かれ、僕はBチーム(2軍)で試合にでました。


実は、
小学校の時に地元の沖水スポーツという少年野球チームで
野球をしていました。

 

 

ただし、そのことは心にしまっておいて、
当日にちょっぴり活躍しよう、しめしめ^^

 


ということを企んでいたのですが、
少年野球チームの時にお世話になった監督さんと、

一個上の先輩がいたので、できませんでした・・・。

 

 

 

そんなこんなで
Bチームは2勝、1敗
Aチームは3戦全勝で優勝でした。


自分も打席の半分以上ヒットを打てて一安心でした。

久しぶりに外で元気いっぱい駆け回って

2日後の今ではもまだ全身筋肉痛でよれよれです。


少年時代のように、
たった一つのボールを追いかけて
真剣に遊ぶのもたまにはいいですね。

 

来年も良い天気の中、
ケガすることなく楽しめたらいいな、

と思います。

 

 

 

 


投稿日時: 2015.05.10 (1439 ヒット)

 

GWも過ぎ去ってかなり暑くなってきました。

 

もう少しで蛍の季節ですね。


っといっても僕はここ10年近く蛍を見ていません。

今年も見ずに夏になってしまうのでしょうか。


昨晩、都城工業高等専門学校で、
「まなび長屋」さん主催の「情報デザイン入門」
参加させて頂きました。

 

まなび長屋では、都城で定期的に勉強会を開いていて、
ためになるお話をたくさん聞けるようです。

 

僕は今回、初めて参加させて頂きました。


正直に言うと今まで、
「情報デザイン」ってどんなものか全然わかりませんでした。

 

情報という言葉も

デザインという言葉も
抽象的でなんだかイメージできない!

 

目に見えないものは全く信じていないので、
イメージできないことも、
とっつきにくいのです。

 

※ちなみに、
 心霊スポットなどには行った事がありません。
 目に見えないものでも、
 怖いものは怖いのです!

 

 

しかし、そんな心配とは裏腹に
初心者の僕にもわかりやすいプレゼンで、
非常に勉強になりました。


講義は約90分で、情報やデザインの定義、
伝達関数、フォントの使い方など盛りだくさんの内容でした。

 

身近なわかりやすい話もありつつも、
小難しい学問的な話もあるという感じでした。


その中で印象に残っている言葉が、
情報デザインとは伝えるためにつくること。


大切なのは、
「伝えたいことを伝わる形にすること」
「伝えることよりも伝わっているか」

というものでした。

 

また何かを伝えるときには、
相手が知っている情報だとよりよく伝わるらしいです。


確かにそう思います。


世界で革命が起こるような画期的なアイディアがあっても、
それを伝える力がないと、

周囲の人に素晴らしさを伝えることができずに、
埋もれてしまいます。

 

身の回りで当たり前に使っている物も、
つくった人の情熱や、想いが伝わっているから、

僕らの回りに存在しているのではないかと思います。

 


最近では
HPに物件の画像を載せ、
説明文を考えたり、
YOUTUBEに物件の動画をアップロードしたりしています。

 

書きながら、
この情報は本当に見る人にとって役立つ情報なのか、
この物件の魅力を十分に伝えられているのか、

と自問自答することがあります。


これからは、

「少しでも良くなるように、

昨晩の講義で学んだことを活かしていきたい」

試行錯誤しながら、やっていけたらいいなと思います。


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