物件検索/search
不動産を売却する時に、
「どの不動産業者に依頼すればいいのかわからない！！」
という方もいらっしゃると思います。
それもそのはず、一般的に不動産を売却することは
一生のうちに何度も経験することではありません。
ここで、どんな不動産業者に依頼すればいいのか、
チェックするポイントなどをまとめてみました。
メール、電話、会った時の対応について
考えても行動に移さなくては始まりません。
メール、電話、実際に店舗を訪れてみるなどして
その不動産業者の対応を確認しましょう。
メールであれば、
問い合わせ内容を何日も放置しているような会社はオススメできません。
出張などで会社のメールを確認できないこともあると考えれられますが、
遅くても2～3日以内に返信があるところがオススメです。
電話や、実際に店舗を訪れた時には、
「担当者との相性」も重要です。
・話しやすいかどうか
・熱心に話を聞いてくれるのか
・迅速に対応してくれるか
など人間的な部分はもちろんですが、
・法律の規制が多くある不動産の知識はどうか
・不動産業に必須の資格「宅地建物取引士」をもっているかどうか
・地理に詳しいかどうか
などの能力的な部分も知る必要があります。
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HPの有無について
不動産を購入するお客様は、地元の人とは限りません。
・退職してUターンで地元に帰って来る人
・転職や、独立などで住み替えを検討している人
・その街の雰囲気や景観に憧れていて、引っ越してくる人
など売却にでた不動産の周辺住民以外も購入を検討している方は多いです。
地元への広告では、
新聞の折り込みチラシやスーパーなどに置かれる情報誌などがありますが、
周辺住民以外への広告媒体として活用されるのは、HPです。
HPがない不動産業者では、
HPがある業者に比べ周辺以外からのお客の取り込みが難しいので、
HPがあった方が売却の際に有利です。
そのため、HPを作成しているかどうかを確認することをオススメします。
HPがある場合にチェックしたいことは
・見やすいHPを作っているか
・写真を綺麗なものを使っているか
・まめに更新しているか
・検索しやすいか
などがあげられます。
物件を直接確認する以外に物件の見た目を確認できるのは、
写真や動画です。
不動産も第一印象が大切ですので、
どんよりした曇りの日の写真より、晴れた日の写真の方が物件が映えます。
同じ物件でもそんなちょっとした違いで、
問い合わせが来なかったら損をしてしまいます。
こういったちょっとした気遣いのできる不動産業者に売却を依頼すれば、
よりお客様の満足のいく売却につながるのではないでしょうか。
また、HPに顔写真などのプロフィールや、ブログなどがあれば
その会社の考え方や雰囲気がわかるのでなお良いでしょう。
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大手と地域密着型の不動産業者の違いについて
レインズ(※)や地域ごとの宅建組合によって昔ほど、
大手と地域密着型の不動産業者との情報量との差はなくなってきました。
レインズや、地域の不動産業者で構成される宅地建物取引業協会などでは、
物件情報を他の業者と共有することができるので、
その物件を他社と協力して売却することも可能となっています。
昔は全国に支店のあるような大手の企業しかできなかった情報ネットワークを、
今は個人の不動産業者でも駆使できる時代になったということです。
※レインズ：宅地建物取引業者だけが閲覧できる不動産情報。
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大手の不動産会社の強みとは？
→豊富な資金力やブランド力、
これまでの膨大な顧客情報を持っている。
一年前に2,000万円の中古住宅を探しに来たお客様がいた場合、
その時にお客様が希望する物件を持っていなくても、
その顧客情報はデータベース化して持っているのです。
顧客リストの数の多さが大手の不動産会社の強みではないでしょうか。
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地域密着型の不動産業者の強みとは？
レインズや地域の業者間のネットワークがあることで、
大手との情報量の差は少なくなったといっても、
ブランド力や資金力では、劣ってしまいます。
では、地域密着型の不動産業者の強みとはなんでしょうか。
→地元出身者が多い。
転勤がある大手の会社とは違い、地域密着型の会社では、
その地域で生まれ育っているケースがほとんどです。
そのために、地元住民しか知りえないニッチな情報や、
自分の知り合い以外にも家族や親せきからの紹介も珍しくありません。
友達からの紹介や、友達の知人を紹介してもらうケースも多いのです。
不動産は高額なものなので、転勤の多い大手の不動産業者よりも
ずっと地場でやっている会社に頼みたいという方は多いのです。
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一概にどちらが良いというのはありませんが、
専任媒介契約(※)を結ぶと、売却を頼めるのは1社のみです。
大手と地域密着型の業者の違いをよく考えて検討したいですね。
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免許の見方について
宮崎県知事(11)第2050号
↑これは弊社の免許番号ですが、どういう意味があるのでしょうか。
免許には都道府県知事免許と国土交通大臣免許があります。
1つの都道府県のみで事務所を構えるなら都道府県知事免許
2つ以上の都道府県にまたがり事務所を構えるなら国土交通大臣免許
となります。
( )の中の数字は免許の更新回数です。
今は5年に1度の更新がありますが、
以前は3年に1度の更新頻度だったようです。
( )の中の数が大きいほど営業年数が長いということになります。
しかし、個人の不動産業者を法人に変更した場合はどんなに更新していても
また(1)からスタートとなるので、一つの目安として覚えておけば良いでしょう。
最後の第○○○○号は業者各々の免許番号です。
以上が不動産会社の選定をする際にチェックしたいポイントです。
不動産業者の選定に迷ったら、
まずはメール、電話、事務所に出向くなど、
不動産業者に対してコンタクトを取ってみてはいかがでしょうか。
土地や、建物などの不動産を売却するときに
まず第一に考えなくてはならないこと
それは売却理由の整理です。
なぜ、不動産を売却する必要があるのか、
大まかに分けると以下の3つの理由が考えられます。
①ライフスタイルの変化
②金銭面での変化
③住環境の変化
①ライフスタイルの変化の具体例
仕事の変化
転勤や就職、転職などで勤務先が変わるから。
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結婚・離婚
結婚や離婚による新しい生活が始まるから。
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家族構成の変化
出産や、子供の独立、親の介護のための同居など、
家族の人数の変化により、
家が手狭になったり、広く感じたりしたことで住み替えたくなったから。
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家族の要望
・子どもの成長に伴い、もう少し広い部屋が欲しい、
部屋数が足りなくなった。
・ペットを飼育したり家庭菜園をしたりするために、
広い庭が欲しい。
・階段のある家に住んでいたが、
高齢化や身体の障害で階段の上り下りが困難となったので、
階段や段差のない家に住み替えたい。
上記のように家族の希望する生活スタイルに今の家が適していないから。
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②金銭面での変化の具体例
収入の変化
転職や、育児による配偶者の休業、病気やケガ、交通事故などにより、
収入が変わり、生活レベルを変える必要が出てきたので売却したいから。
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支出の変化
家族が増えることによる教育資金、光熱費、食費、医療費、保険料の変化、
消費税増税などの税制改正による納税額の増加、
車や住宅を購入した後に係る維持管理費、固定資産税の増加など
上記のような理由で「収入と支出のバランス」が取れなくなり、
住宅ローンの返済が苦しくなり、家を売却する必要が出てきたから。
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金利の変化
国の政策や、経済状況の変化に伴い、金利が上昇し、
住宅ローンの返済額が増加してしまい、返済が困難になったから。
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想定外の出費
冠婚葬祭や、不慮の事故、病気やケガによって出費がかさみ、
住宅ローンの返済が困難になったから。
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③住環境の変化の具体例
近隣トラブル
隣人や近隣住民と揉めて、のびのびと生活ができなくなり、
居心地が悪くなったから。
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近所に馴染めない
トラブルは特にないが、近所のお付き合いや、地域ならではの行事、
地域の雰囲気や慣習に馴染めなくて、苦痛に感じるから。
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環境の悪化
新しい施設が出来ることでの騒音や、悪臭など近隣状況の変化があったから。
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家の欠陥
手抜き工事や、天災などで家に欠陥が生じ、生活するのに支障が出たから。
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事件
近隣で殺人事件や、自殺があった、もしくは事件の加害者が
近くに引っ越してきたなどその場所から離れたくなったから。
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なお上記の他にも、
・親から不動産を相続したが、既に住宅を取得していた、
もしくは、持っていても有効に活用できないので手放したい。
・住み替えを前から考えていて、市場性の変化、経済状況の変化などにより
今売却するのが一番得策だと考えた。
などが理由として考えられます。
家を売却するのには様々な理由があり、
売却理由によって販売計画や新たな住宅取得のための資金計画、
人生設計も変わってきます。
売却後の生活を具体的に考えるための第一歩として、
売却理由の整理が大切です。
不動産を売却する時に、
不動産会社と媒介契約を交わすのをご存知ですか？
不動産売買で失敗しないために、
「媒介契約」の基本を学びましょう！
媒介契約とは、売主と不動産業者が、
売買契約成立のために、
「あなたの不動産をこのような条件で販売します」
といった内容の契約を交わすことです。
「媒介契約書」という書面で契約を結びます。
媒介契約にはいくつかの種類があります。
媒介契約は大きく分けると、専任媒介契約と、一般媒介契約の2つがあります。
専任媒介契約：1つの不動産会社に限り、販売活動を依頼できるもの。
一般媒介契約：複数の不動産会社に販売活動を依頼できるもの。
つまり、専任媒介契約では二股での依頼ができず、
一般媒介契約では二股の依頼もOKということです。
それでは、売主自らが買主を探し出して、不動産会社を通さずに、
売買するときはどうなるのでしょうか。
実は専任媒介契約は
専属専任媒介契約と非専属専任媒介契約に分かれます。
専属専任媒介契約では、
売主自らが買いたい人を見つけたとしても、
不動産会社を通して売買契約を結ばないといけません。
それに対して、非専属専任媒介契約では、
売主自らが買いたい人を見つけた場合は、
不動産会社を通さずに契約を結ぶことが出来ます。
この非専属専任媒介契約のことを専任媒介契約と呼ぶのが一般的です。
一般媒介契約では、明示型と非明示型にわかれます。
明示型では、他の業者に依頼するときに、
「○○不動産にも依頼しています」と教える義務があるものです。
非明示型では、他の業者に依頼しても、
「○○不動産に依頼しています」と教える義務はありません。
他にも契約の有効期間、報告義務、レインズ(指定流通機構)への登録義務に違いがあり、
表にまとめると以下のようになります。
専任媒介契約と専属専任媒介契約では有効期間が3ヶ月となっています。
これは不動産会社1社のみに依頼をするので、
期間を定めないといつまでも不動産を売却できない状況も考えられるからです。
3ヶ月というのは上限ですので、
媒介契約書で期間を4ヶ月とすると、依頼者に不利なので3ヶ月に短縮され、
期間を2ヶ月とすると、依頼者に有利なので2ヶ月になります。
報告義務は専任媒介契約と専属専任媒介契約のときに義務付けられていて、
不動産業者が売主さんに販売活動の報告を定期的に行うものです。
ところでレインズってなんなの？
レインズとは宅地建物取引業者だけが閲覧できる不動産情報のことで、
多くの不動産業者と情報を共有することで、
いち早く買主をみつけるためのサービスです。
専任媒介契約、専属専任媒介契約では、
レインズへの登録を義務づけることで、
不動産の売却の円滑化を図っているのです。
以上のことからわかる通り
一般媒介契約→専任媒介契約→専属専任媒介契約
の順に制約が多くなっています。
では、実際にはどの契約を結ぶのが不動産売却では大切なのでしょうか？
不動産売買では、取引が完了しないといくら販売活動に取り組んでも、
基本的には報酬を請求できません。
そこで、複数の業者に依頼ができる一般媒介契約では、
自社でどんなに販売活動をしても
他社が取引を成立させると報酬を頂くことができません。
一般媒介契約では、
不動産業者間の販売競争は高まりますが、
不動産業者にとっては不安定な依頼となるので、
各社の取り組みは希薄になってしまうおそれがあります。
さらに、多くの不動産業者に依頼すると、
不動産業者の数だけ窓口が多くなるので、
打ち合わせや業務連絡が多くなることや、
売却条件の交渉などに手間がかかることがあります。
それに対して専任媒介契約では、
「あなただけにお願いしている」
という状況が不動産会社をやる気にさせ販売活動にも力が入るのです。
専任媒介契約では、不動産業者間の販売競争は低くなりますが、
不動産会社にとっては安定した依頼となるので販売活動にも力が入るのです。
形式的にはこのようになっていますが、
不動産の売却を依頼するうえで一番大切なことは、
売主と不動産業者との信頼関係ではないでしょうか。
突然ですが、皆さんはどんなところにお住まいですか？
アパートやマンション、貸家などの賃貸物件にお住まいの方、
一戸建てや分譲マンションといった持家にお住まいの方、
最近話題のシェアハウスでみんなで楽しくお住まいの方、
ちょっと考えただけでも、色々な住まいのカタチがあります。
賃貸物件を借りて、家賃を支払い生活しているときには必要ないのに、
マイホームや分譲マンションなどの持家で生活すると必要となる出費があります。
「固定資産税」、「都市計画税」という名前の税金です。
自分の所有する不動産に対して税金がかかるというのは、
なんだかおかしな気もしますが、
「所有している」ことに対して税金がかかるのです。
本日は、そんな不動産を「持っているとき」にかかる税金について書きます。
土地や建物などの不動産を持っているときには、
「固定資産税」と「都市計画税」という税金を、
毎年払い続けなくてはいけません。
今回は固定資産税についてまとめてみます。
固定資産税とは
土地や建物、償却資産といった固定資産を持っているとかかる税金のことです。
毎年1月1日現在の所有者が納税義務者となり、
不動産の所在地の市区町村が課税します。
市区町村は不動産ごとに税額を計算し、納税義務者に納税額を通知し、
納税者はそれに基づき税額を納付します。
固定資産税の大切なところを、今回はQ&A形式でまとめてみました！
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Q 償却資産ってなんなの？
A あまり馴染みのない言葉なので、簡単に語句の意味からみていきましょう。
償却：借金などをすっかり返すこと。それ自体をなくすこと。
資産：土地、建物、株式、現金などの財産の総称。
いまいちピンと来ません…。
一言でいうと、「償却資産」とは消耗品である資産のことです。
償却資産は、事業の為に使用する物で、
かつ土地や家屋以外でなくてはなりません。
※ちなみに乗用車などは自動車税がかかるので、固定資産税の対象ではありません。
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Q 1月1日の所有者に対して課税されるなら、
所有者が変わるとどうなるの？
A 1月1日現在の固定資産課税台帳に登録されているものに対して課税されるので、
1月20日に売買などで、所有者が変わった場合は、
その年の固定資産税は課税されずに、
来年から課税されるようになっています。
1つ1つの案件ごとに課税する日を変えることは、非現実的なので、
そのため1月1日現在という基準を設けて、
その時の所有者に対して課税しようと決められています。
実際の不動産取引では、
売買などで所有者に変更があった場合は、
引き渡し日を境にして固定資産税の精算をするようにしています。
1月1日から引き渡し日の前日までの分を売主の負担とし、
引き渡し日から12月31日までの分を買主の負担とします。
4月20日を引き渡し日とした場合の例を考えてみましょう。
1月1日～4月19日までの109日分は売主負担、
4月20日～12月31日までの256日分は買主負担となります。
仮に固定資産税額が10万円だとすれば、
10万円×109日/365日＝29,863円 (売主が負担する額)
10万円－29,863円＝70,137円 (買主が負担する額)
となります。
ちなみに、この日割り計算の基準日は
1月1日にするケースと、4月1日を基準にするケースがあります。
どちらを基準日にするかは、取引の間に入る不動産業者によって変わります。
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Q 固定資産税の金額はどのようにして決められているの？
A 税額＝課税標準×税率
という計算式ですが、通常税率は1.4％となっているので、
税額＝課税標準×1.4％
という計算式で求めることできます。
課税標準とは、
1月1日現在における価格で、
固定資産税課税台帳(各市区町村に備え付けられている)に
登録されている固定資産税評価額のことです。
例えば固定資産税評価額が1,000万円の家屋なら
1,000万円×1.4％＝14万円
となります。
※この1.4％は標準税率なので,市区町村によっては異なることがあります。
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Q 固定資産税評価額は、毎年変わるの？
A 3年ごとに見直しが行われます。
毎年評価を行うのはかなりの手間がかかるので「3年に1度の見直し」が原則です。
しかし、家屋を増改築したり、地目を変更したりすると、
不動産の価値に変更が生じるため、その時点で見直しが行われます。
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Q 確定申告のように、何か申告が必要なの？
A 納期前に市区町村から、納税通知書が送られてくるので、
申告の必要はありません。
市区町村により納期が異なることがありますが、
通常は4月、7月、12月、翌年の2月の年4回となっています。
もちろん一括での納付も可能です。
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Q 特例で安くなったり、税金が免除されることはないの？
A 免税になる場合、特例が適用される場合がそれぞれあります。
免税になる場合
市町村の区域内に同一人が所有する土地・家屋・償却資産について、
それぞれの課税標準額の合計額が以下の金額に満たない場合は、
固定資産税は課税されません。
土地→30万未満
家屋→20万未満
償却資産→150万未満
例えば、田舎の土地を持っていて、課税標準となる評価額が5万円の時は、
固定資産税は課税されません。
同じ区域内に課税標準が10万円の土地を3筆持っている時は、
3筆合計の30万で考えるので、課税されます。
特例が適用される場合
土地に関する特例から見ていきましょう！
小難しく言うと、
「住宅用地の課税標準に対する特例」です。
例を挙げてみます。
全体の面積が300㎡の住宅用の敷地があり、登録価格を4,500万円とします。
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この土地の㎡単価は 4,500万円÷300㎡＝15万円/㎡
200㎡以下の価格は 15万円/㎡×200㎡＝3,000万円
200㎡以下は1/6になるので 3,000万円×1/6＝500万円---①
200㎡を超える価格は 15万円/㎡×100㎡＝1,500万円
200㎡を超える部分は1/3になるので 1,500万円×1/3＝500万円---②
①＋②＝1,000万円
となり、本来の課税標準4,500万円と比べて、かなり安くなります。
税額に直すと、
本来の額 4,500万円×1.4％＝63万円
特例後 1,000万円×1.4％＝14万円
差額＝63万円－14万円＝49万円
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一般の方には意外と知られていませんが、
住宅の敷地の固定資産税は、特例を適用した後の金額なのです。
よく更地にすると固定資産税が高くなると聞きますが、
これは、敷地が住宅用地とみなされないために、
特例の適用外となっているからです。
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では次に、住宅に関する特例を見ていきましょう。
いくつかあるのですが、
今回は身近な新築住宅に関する減額の特例を取り上げます。
新築された一定の住宅に関しては、次の要件を満たすと、
3年間にわたって固定資産税が2分の1に減額されます。
(※マンションなどの地上階数が3以上の中高層耐火建築物については
5年間となります)
例を考えてみましょう。
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この新築住宅の㎡単価は 1,800万円÷150㎡＝12万円/㎡
120㎡以下の部分
12万円/㎡×120㎡＝1,440万円
1,440万円×1.4％×1/2＝10万800円---①
120㎡を超える部分
12万円/㎡×30㎡＝360万円
360万円×1.4％＝5万400円---②
①＋②＝15万1,200円となります。
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この特例は普通のマイホームなどでは新築してから3年間しか適用されないので、
4年目からは固定資産税が跳ね上がるので注意が必要です。
上記の例では①の部分が2分の1減額がなくなるので、
720万円×1.4％＝100,800円
となるので、固定資産税額が
100,800円ー50,400円＝50,400円
となり、50,400円納税額が増えます。
特例は他にも「耐震改修工事」や「バリアフリー改修工事」、
「省エネ改修工事」などがあります。
今回取り上げた固定資産税は、
市町村の住民に対する行政サービスの対価とされ、
市町村税の税収の約42％を占める、財政の大黒柱なのです。
毎年納める固定資産税で私たちの街がより住みやすい環境になっているのですね。
固定資産税が特例によって安くなっている一面を知らないと、
急な納税額のアップに対応できないこともあるかもしれません。
不動産を所有すると毎年かかる税金だからこそ、
しっかりとした知識があれば、
「こんなハズしゃなかった！」
が未然に防げるのではないのでしょうか。
一昨日、地元の六月燈の練習で、初めてソーラン節の練習をしました。
2日経った今でも、
太ももの使ったことのない部分が筋肉痛で悲鳴をあげております。
金八先生のソーラン節しか見たことがなかったのですが、
意外と体力を使いますね。
ビリーズブートキャンプ並にキツかったです。
「再建築不可物件」
なんていう言葉を皆さんも一度は耳にしたことがあるのではないでしょうか？
とてつもなくデンジャラスな雰囲気が漂っている言葉じゃないですか？
「再建築不可物件」というのは、
建物を壊して更地にした時に、
再び建築することができない物件のことです。
「………。」
「いやいや、そんなこと文字をみれば誰でも分かりますよ、今村さん！」
というツッコミが聞こえてきそうですね。
「再建築不可物件」は建築基準法などの法令上の制限の結果生じます。
原因は敷地の地形や、接面道路の状況によるものです。
再建築不可物件のほとんどが、
後者の接面道路の状況によって、再建築ができなくなっています。
建築基準法の第43条にはこう記されています。
～建築物の敷地は、建築基準法上の道路に2ｍ以上接しなければならない～
（原則あるところに例外あり、
ということで特別に許可がでれば大丈夫のケースもありますが、
今回は考えないことにします。）
イメージとしてはこのような感じです。
ではなぜ、このような規定ができたのでしょうか。
理由は、災害対策です。
火事などが起こった時に、
避難や救護活動のために最低でも2ｍは通路がなければならないのです。
ポイントは以下の2つ
①敷地が2ｍ以上の道路に接面しているかどうか。
②敷地が接面している道路は、建築基準法上の道路であるかどうか。
ちなみに2ｍというこの幅はどのくらいでしょうか？
車幅で考えると、トヨタのクラウンが1.8ｍあります。
つまり、クラウンのような乗用車が通れないような間口の敷地は、
「再建築不可物件」となってしまいます。
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ところで、間口ってどこなの？
不動産のHPなどで、土地の表記でよくあるのが、
「南側が幅員6ｍの公道に12ｍ接しています。」というような文章。
6ｍ→道路の道幅、
12ｍ→接道している間口を示しているのです！
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では②の建築基準法上の道路ってなんなのでしょうか？
建築基準法上では防災上等の観点から、
道路の幅員は原則として4ｍ以上とすべきと定めています。
道路を簡単に分類すると以下の3つになります。
①昔からある道路で、幅員4ｍ以上のもの
②昔からある道路だが、幅員が4ｍ未満のもの
(42条2項道路と言われ、「みなし道路」と呼ぶこともあります)
③近年、設置された道路で幅員4ｍ以上の道路で、
特定行政庁の位置の指定を受けたもの
(「位置指定道路」などがあります。)
なお、道路の幅には側溝も含むことになります。
①については特に問題がないので、
②のみなし道路から行きましょう。
建築基準法では、道路は幅員4ｍ以上なくてはならないと定めましたが、
それ以前からある大量の幅員4ｍ未満の道路の存在を否定してしまうことは、
非現実的でした。
そのため幅員4ｍ未満の道路も半人前の道路とみなすことにしました。
（※原則1.8ｍ以上の幅員は必要）
このため42条2項道路を「みなし道路」と呼びます。
トヨタのクラウンが車幅1.8ｍなので、
道路幅が4ｍあれば、対向車とすれ違うことが可能ですよね。
つまり、車と車がすれ違うのが困難な道路はほとんどがこの「みなし道路」なのです。
「この半人前のみなし道路をなんとかせねば、安心して車で出かけることもできない」
ということから「セットバック」という仕組みを使って、
道幅を4ｍにしようということになっています。
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ところで、セットバックってなに？
セットバックとは、
敷地と道路の境界線を、道路中心線から2ｍ離れたところとみなすことです。
上記の敷地では前面道路の幅員が3ｍとなっていて、
幅員4ｍ未満のみなし道路となっています。
この敷地を購入し、建物を建築するとき、
もしくは、元々の所有者が建物を取り壊し再築する際には、
道路境界線(中心から2ｍの位置)まで敷地を後退させなくてはなりません。
幅員3ｍの道路の中心線から、
現状の道路境界線までの距離は1.5ｍしか離れていないため、
道路中心線から2ｍ後退するために、
赤で囲まれた部分の0.5ｍ分の細長い敷地は、
道路のために没収されるのです。
この際に補償金などはでないため、セットバックされる部分は、
「はじめからないものとして考えましょうね」
という感じで取り扱われます。
「今日から4ｍ未満の道路は原則道路じゃないから、
君たちはなんとかして解決しなさい」
(これは僕の個人的なイメージですが)
という無理難題をどこかの偉い人から言われ、
行政の方は考えました。
図の敷地の反対側の敷地も同じようにセットバックが必要なので、
建物を新しく建築するときにみんながセットバックをすれば、
向こう十数年で快適な4ｍ道路になるだろう、と。
では、みなし道路の反対側が川や崖などで、
反対側がセットバックできないときはどうなるのでしょうか。
その時には道路の反対側から4ｍになるように後退しなくてはなりません。
先ほどの例で考えると0.5ｍではなく1ｍのセットバックが必要となるので注意が必要です。
では、セットバックのパターンをいくつか見てみましょう。
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パターン①
一方だけ、みなし道路に接道しているので、図のようにセットバックします。
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パターン②
角地となっていて、二方向にみなし道路があるため、図のようにセットバックします。
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パターン③
3方向ともみなし道路に囲まれているため、図のようにセットバックします。
図を見てわかる通り、
3方向とも囲まれていたらかなり面積が減ってしまいます…。
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最後に③の位置指定道路について考えてみましょう。
上記のような宅地を考えてみます。
左の標準的な敷地に比べかなり面積が広いですよね。
でっかい宅地を一人で購入し、家を建てようとすると
敷地が広すぎてしまい、単価も高くなってしまいます。
その敷地を標準的な大きさに分けるとこうなります。
このようにでっかい敷地の真ん中に道路を設けることで、
6つの標準的な宅地ができ、有効に土地を活用できます。
この新しく設けられた道路は、役所の検査を受け、
「道路としての位置の指定」を受ける必要があります。
こうして位置指定道路が作られます。
ちなみにこの位置指定道路には「すみ切り」を設けるなどの一定の要件が必要です。
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おまけの知識！
旗状の敷地が出来るわけ。
街を歩くとこのような敷地をよく見かけませんか？
このような敷地はなぜできるのでしょうか。
もとの敷地はこんな感じです。
1つだけでは敷地面積が広いので2つに分割しようとします。
これだと間口が狭すぎて、建物を建てにくいです。
これだと奥の方の敷地が道路に接していないので、土地が死んでしまいます。
これだと手前の土地も家を建てられるし、奥の土地もちゃんと使えます。
そのためこのような旗状の土地が生まれます。
不動産業界の人や建築関係のお仕事に就いている人には当たり前のこの話。
ちょっとでも知識があれば役立つこともあるのではないのでしょうか。
久しぶりに天気が良くて、心も清々しいです。
こんな日には洗車でもしてどこか遠くまでドライブでもしたくなります。
今日は不動産の譲渡所得税について書きたいと思います。
「不動産譲渡所得税」なんともまあ、取っ付きにくい言葉だと思うのは僕だけでしょうか…。
一言でいうと、不動産を売った時にかかる税金のことです。
土地、建物を売ったときの売却益である「譲渡所得」は
他の所得と分離して課税されます。
上記のように、売った時の税金である「譲渡所得税」を求めるには、
税金の計算のもとになる「課税譲渡所得金額」が明確である必要があります。
例えば、家を売却して3,000万円で売れた場合、
3,000万円×税率＝税額
という計算式で大丈夫そうな気がします。
実は、そうではありません。
家を売るときにかかった必要経費などは考慮してくれることになっているのです。
具体的な計算式を見てみましょう。
上記の式では、不動産の売れた値段の「譲渡価格」から、
「取得費」「譲渡費用」「特別控除額」を経費として、
引くことが出来ることを表しています。
では順番に説明します。
譲渡価格……土地や建物の売却代金です。
取得費……… 資産を買った時の価格にその後に設備を増加させた費用や、
改良のために支払った費用を加えたものです。
建物の場合はここから償却費相当額を差し引きます。
ところで、償却費相当額って何なの?
建物は時の経過とともに劣化していくので、
年月の経過に応じて価値が減少していきます。
そのため、
経過年月に応じて価値が下がった分は買った時の値段から差し引きましょう！
という考え方です。
緑の→は経過した期間を示していて、
青の→が償却費相当額です。
例えば、木造の新築の建物を3,000万円(土地代は含まない)で買った場合,
買った時の価値をピークに22年経過したら、
価値がほぼ0円に近づくように下がっていきます。
この22年という年月を耐用年数というのですが、
木造なら22年、鉄筋コンクリートなら47年と建物の構造ごとに異なっています。
しかし、マイホームなどの非業務用の木造住宅の場合、耐用年数が1.5倍の33年となっています。
これは、業務用の物件よりも居住用の方が大切に扱われるだろう！
ということで耐用年数を伸ばしているのです。
では、先祖代々から受け継がれて、
親から相続した物件などで取得費が分からないときはどうするのでしょうか。
そんなときは「概算取得費」を使えば大丈夫です。
この制度は、実際の取得費が分からなかったり、
譲渡価格の5％に達しなかったときに、
譲渡価格の5％相当額を取得費とみなせるものです。
譲渡費用………不動産を売った時にかかる費用で、
仲介手数料、測量費、譲渡のために借家人を
立ち退かせるための立退料、建物の取り壊し費用など。
ここで注意したいのは
建物の修繕や維持管理のために要した費用は譲渡費用にならないということです。
特別控除額……居住用の財産を売った時などに、一定の要件を満たせば、
最高3,000万円まで特別控除を受けることが出来ます。
このように譲渡するときに掛かる費用などが経費として計算されます。
また、譲渡所得税は、不動産を所有している期間により、
長期譲渡所得と短期譲渡所得の2つに分けられていて、それぞれ税率が異なります。
※東日本大震災の影響から「復興特別所得税」として所得税額の2.1％が別途かかります。
譲渡所得の所得税は、本来の所得税と復興特別所得税の合算となります。
(期間は平成25年から平成49年の25年間)
長期譲渡所得とは、売却した年の1月1日現在で所有期間が5年を超える
不動産を譲渡した場合の所得を言います。
短期譲渡所得とは、売却した年の1月1日現在で所有期間が5年以下の
不動産を譲渡した場合の所得を言います。
1月1日を基準に判断しないといけないのがミソですね。
ここで気になるのが、
売却する不動産は「いつから所有していることになるのか」です。
これを「取得の日」と言います。
取得の日は、
原則、その資産の引き渡しを受けた日をいいますが、
売買契約書を作り、売買契約の効力の発生した日を取得の日として申告することも認められます。
では反対に、売却する不動産は「いつまで所有していることになるのか」、
これを「譲渡の日」と言います。
譲渡の日は、原則として、不動産を買主などに引き渡した日となりますが、
売買契約書を作り、売買契約の効力の発生した日を取得の日として申告することも認められています。
ここで、1つ例を考えてみましょう。
上記の例では、売買契約日と引き渡し日は取得の時も、
譲渡の時も1ヵ月しか変わりません。
「取得の日」と「譲渡の日」を引き渡しの日を基準にすると、
所有期間が5年以下で短期譲渡所得となります。
「取得の日」を売買契約日とし、「譲渡の日」を引き渡しの日とすれば、
所有期間が5年を超えるので長期譲渡所得となります。
かなり紛らわしいと思います…。
なので、6年以上経過すれば長期譲渡所得と考えて大丈夫です！
だいたいのことはわかったけれど今村さん、
肝心の税金はいくらなの？
という天の声が聞こえてきそうですね！
では具体的に計算してみます。
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ケース①
課税譲渡所得金額が3,000万円で長期譲渡所得の場合
復興特別所得税を考慮した所得税額
3,000万円×15.315％＝459万4,500円
住民税
3000万円×5％＝150万円
合計 609万4,500円
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ケース②
課税譲渡所得金額が3,000万円で短期譲渡所得の場合
復興特別所得税を考慮した所得税額
3,000万円×30.63％＝918万9000円
住民税
3000万円×9％＝270万円
合計 1188万9,000円
・－・－・－・－・－・－・－・－・－・－・－・－・－・－・－・－・－・
ケース①とケース②では差額が579万4,500円となります。
所有期間が違うだけで税額がかなり違ってくるのですね(・_・;)
実際には居住用財産の譲渡の特例が適用される場合は
3,000万円の特別控除があるので、
売却代金が3,000万程度なら税金はかからないことになります。
(適用の条件はまたの機会に書きたいと思います。)
他にも所有期間が10年を超えている場合に使える「長期譲渡所得の課税の特例」や
家を売却してまた新たに家を購入する場合に使える「買い換え特例」などがあるのですが
それについても、また次の機会に書きたいと思います。
兎にも角にも
不動産を売った時にかかる税金が把握できていれば、
売却計画をより具体的に考えることが出来て安心です！
不動産は同じものがないという特徴があるので、
個別に税金の計算をする必要があります。
自分の持っている不動産を売ったら、
どのくらい税金がかかるのかを把握するのも
不動産売買では大切なことです。
先日の飲み会で、先輩方にふと言われました。
先輩A 「今村君、それ遠慮のかたまりだよ！」
先輩B 「うんうん、遠慮のかたまりですね！」
僕 「・・・？？？」
「遠慮のかたまり」・・・？
(あれだきっと、幽☆遊☆白書の歌の「微笑みの爆弾」みたいなやつでしょ！)
先輩A 「飲み会とかで、みんなが遠慮して手を付けないで、
残ってる最後の1個を遠慮のかたまりって言うんだよ」
初めて聞きました。
遠慮のかたまりって皆さん使っているのでしょうか…。
先日、住宅ローンについてブログを書きました。
②では返済方法の分類を説明したのですが、
住宅ローンの金利の種類が大きく分けると3種類あるので、
今回は金利の種類について書きます。
金利の種類は3つあります。
①全期間固定金利型
②固定金利期間選択型
③変動金利型
①の全期間固定金利型はなんとなくイメージできそうですが、
②と③がよくわからない感じがします…。
順番に説明します。
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①全期間固定金利型
→完済(最終回返済)までの金利が決定しているもの。
特徴
融資実行時または申込み時点で借入当初から完済までの金利が決定していて、
下記の2パターンがあります。
1：最初から最後まで金利が一定のもの
元利均等返済
元金均等返済
2：当初一定期間の金利と当初期間経過後の金利が異なる段階金利のもの
(例：当初10年間と11年目以降の金利が異なるもの)
元利均等返済の場合
元金均等返済の場合
※段階金利は金利は途中で変更されますが、
変更後の金利は借入当初から決定されています。
メリット
・全期間の金利が確定しているので、全期間の返済額が確定し、
家計管理がしやすく、返済計画も立てやすい。
・低金利の時に借入をしたら長期にわたって、低金利のまま返済すれば良いので、
安心感が高い。
デメリット
・高金利の時に借入をしたら長期にわたって、高金利を払うことになる。
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②固定金利期間選択型
→当初から一定期間の金利が固定されるもの。
固定金利期間選択型
特徴
・多くの金融機関で取扱いがあり、
借入後の金利が固定される期間は2年、3年、5年、10年などがある。
・固定期間が終了した後に、
その時点の金利で再度、変動金利型か固定金利期間選択型を選択する仕組みである。
・固定期間終了後の金利は、
店頭金利から-0.3％、-0.5％など一定の割合で引下げしている商品が多い。
・固定金利期間が短いタイプほど金利が低めになっているため、
当初の金利に惑わされず、固定金利期間終了後の金利を確認することが大切である。
メリット
・一定期間の返済額は確定できる。
デメリット
・固定金利期間終了後の返済額が確定しないため、返済計画が立てにくく、不安が残る。
・固定金利期間終了後に金利が上昇すると、返済額が増加する。
・変動金利型と異なり、返済額の増加幅には上限が決まっていないので、
大幅な負担増になる可能性がある。
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③変動金利型
→借入期間中において、半年ごとに金利が見直されるもの。
変動金利型
特徴
・返済額は5年ごとに見直され、(5年間は毎月返済額を変更しない)
その変動幅は従前の返済額の1.25倍までとしていることが多い。
・元利均等返済では、毎回の返済額の内訳は元金部分と利息部分に分けられるが、
半年ごとの金利の変更によって、その比率が変更される。
・返済額が5年ごとに見直される場合に、金利が上昇すると利息の割合が増えて、
元金がなかなか減らずに利息ばかりを支払うことが起こり得る。
メリット
・借入時の金利は一般的に固定金利型より低い。
・金利低下局面では、返済額が減少する場合が一般的。
デメリット
・金利が上昇したときに返済額も上昇する。
・将来の返済額が確定できず、返済計画が立てられない。
・金利が一定額以上に上昇してしまうと、未払い利息が発生してしまう。
ところで、未払い利息ってなんですの…？？
→毎月の利息額が毎月の返済額を超える場合の超過部分の利息のこと。
未払い利息は黄色の部分
金利が段階的に上がり、計算された利息額が、毎月返済額を超えると、
元金に1円も充当されず、残高が減らなくなってしまいます。
未払い利息は発生時に引き落としが行われなかった場合、
支払いは免除されず、後日精算しなければならなくなります。
※この未払い利息は元金均等返済を選択した場合は発生しません。
以上が住宅ローンの金利についての説明です。
ここで注意したいのは、
将来の金利の動向は誰にも予想がつかないということ。
変動金利型ではある程度の支払い余力がないと、
急な返済額の上昇に対応できないので
どの返済が「お得」なのかよりも、
金利が上昇した際に対策をとれるのかも検討しなければなりません。
個人的には毎月の返済額が決まっている全期間固定金利型が安心かな、
という印象を持ちましたが皆さんはいかがですか？
当初の金利だけではなく、返済額の総額や、
返済の期間など総合的に判断し、
個々人のライフプランや価値観に応じた返済方法を考えていきましょう！！
早速ですが、本日は不動産の登記について書きます。
登記という言葉はなんとなく聞いたことあるけど、
どういう意味なのでしょうか。
保育園や小学生の頃、先生に
「靴やランドセルに名前を書いてね！」
そう言われた経験はみなさんあると思います。
自分のものには名前を書く、
登記とはそんなイメージでしょうか。
不動産登記とは、
「皆さん、この不動産は私の物ですよ。勝手に使わないで下さいね！」
と主張するために所有者や不動産の情報を記録することなのです。
不動産は、お金のように金庫に保管したり、
靴やランドセルと違って持ち歩くことなどが出来ません。
その為に登記制度が考えられたと言えます。
では具体的に「不動産登記制度」がどのような仕組みになっているのか
見ていきましょう！
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Q 登記ってどんなことを記録するの？
A 土地、建物の現況(登記するものがどんなものなのか)ということと、
所有者(持ち主)が誰なのかということを記録します。
具体的には、登記記録は表題部、権利部から構成されます。
表題部(表示登記)には土地、建物の物理的な現況が記されます。
権利部には甲区と乙区があります。
甲区には所有権に関する登記の登記事項、
乙区には所有権以外の権利に関する登記の登記事項がそれぞれ記録されます。
登記簿のサンプル
※ちなみに日本では、不動産は土地と建物を分けて考えます。
そのため一般住宅などでは、
土地と建物は別々にそれぞれ1通ずつ登記記録を作成します。
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Q 表題部(表示登記)って具体的には何を記録するの？
A 権利の対象である不動産(土地・建物)の
物理的状況(所在、地番、地目、地積、床面積等)を記録します。
これは、権利に関する登記の前提となるもので、
税金などを徴収する等の公益的な目的をもっています。
例えば、
新築した際に建物の所有者は１ヶ月以内に建物の物理的状況(どのような建物か)を示す
「建物表題登記(建物表示登記)」を行わなくてはなりません。
この建物表題登記に基づき、登記記録が作成されます。
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Q 権利部の甲区ってどんなことを書くの？
A 所有権に関する登記記録を書きます。
所有権とは、法令の制限内で所有物に対して使用、収益、処分する権利のことです。
例えば,マイホームなら所有権という権利に基づいて、
使用(家として利用)
収益(貸家にして家賃収入をゲット）
処分(売却してお金に変えよう)
できます。
この甲区に記載された人物が対象不動産に対して所有権を持つことになります。
実際には初めに所有権の保存登記をして,
所有権の移転登記を記録することになっています。
保存登記とは甲区欄に初めてなされる登記のことで、
保存登記した所有者から、別の所有者に変更になった時(売買や贈与など)に
所有権の移転登記をして持ち主に変更があったことを記録します。
つまり何度も所有者が変更になった不動産の登記記録をみると、
所有者がどんな流れで変更してきたのかすぐにわかります。
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Q 権利部の乙区の所有権以外の権利に関する事項って？
A 具体的には、抵当権、根抵当権、質権、先取特権、地上権、賃借権などです。
抵当権を例にとると、銀行から住宅ローンを借りる際に、
○○銀行から△△万円を金利××％で、期間■■年で借りました。
っという感じで記載されて、
銀行からお金を借りています、という記録を記載します。
ちなみに権利部の乙区は甲区の後に作成することになっています。
登記の流れとしては
表示登記→甲区(所有権保存登記)→乙区(抵当権設定登記) となります。
所有権保存登記は義務ではないため、
甲区を作成していない不動産も多く存在しています。
しかし、銀行などでローン申し込みをする際には、
抵当権を設定するために所有権保存登記は必須です。
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Q 登記をしないとどんなトラブルに巻き込まれるの？
A 登記をしなければ第三者に対抗できません！
下の例で説明します。
売主が4/5に買主Aに土地を売買し、
その5日後の4/10に同じ土地を買主Bにも売買したとする。
売主と買主Aは当事者の関係だが、買主Aから見た買主Bは第三者
売主と買主Bも当事者の関係であるが、買主Bからみた買主Aも第三者である。
この場合、買主Aー買主B間で何も法的な拘束力はない。
互いが権利を主張するには何らかの対抗要件が必要となってくる。
このようなケースで
取引の安全性を図るために考え出されたのが登記制度なのです。
この場合、どちらが土地を取得できるのかと言うと、
登記を先にした方です。
先に契約した買主Aは気の毒ですが、
買主Bが先に登記をすれば土地は買主Bのものになります。
こんな感じで登記制度ができました。
ちなみに、
登記には「対抗力」はあるが
「公信力」はないとされています。
公信力とは、
「登記上の表示を信頼して不動産の取引をした者は、
たとえ登記名義人が真実の権利者でないような場合でも、
一定の要件のもとでその権利を取得することが認められること」
となっています。
日本では、登記の公信力を認められていません。
したがって、いくら登記名義人を信じて、不動産を買い受けたとしても、
真の所有者が別に存在すれば、所有権を取得できません。
不動産の取引では、登記簿を閲覧するだけでは不十分ということになります。
言葉だけではイメージしづらいと思いますので、
下記の事例で考えてみましょう。
建物の真の所有者Aを悪人Bが無理やり脅して登記の名義を悪人Bに変更し、
善人Cさんに土地を売却した際に善人Cさんは登記簿を確認し、
所有者が悪人Bだと確認して購入したとしても、
真の所有者Aに権利を主張することができず、
土地の所有権を取得できないということです。
公信力がないおかげで、
真の所有者は守られているのです。
これは登記官が書類申請のみで登記の変更を行い、
実質的な裏付け確認をするわけではないからです。
まとめ
…━━…━━…━━…━━…━━…━━…━━…━━…━━…━━……━━…━━…
不動産を買うときは、
登記があるだけでは売主が真の所有者とは限らないので注意！
買ったらすぐに登記すること。
登記があれば、第三者に対抗できます！！
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ついつい長くなってしまいましたが、
最後まで読んでくださってありがとうございます。
今ほっともっとのからあげ弁当を食べ終わりました。
からあげの魅力を再確認したところで、
ブログをつらつらと書いていきます。
先日、住宅ローンシミュレーターのことを書いたので、
その続き、住宅ローンの返済方法について書きます。
住宅ローンの返済方法は2つあります。
①元利均等返済
②元金均等返済
一文字しか違わないので、どちらも似たような感じがしませんか？
それぞれの返済方法には一長一短があります。
どのように違うのかグラフを使って比較してみます。
①元利均等返済をグラフで表すとこんな感じになります。
毎月の返済額(元金＋利息)が一定額となる返済方法です。
元金と利息の合計額が均等になっているので、
元利均等返済というみたいですね。
グラフからわかるように
当初は毎月の返済額における元金部分が少なく、
徐々に元金部分が増えていく仕組みです。
元金均等返済と比べて残元金の減りが遅く、総返済額は多くなります。
メリット
・毎月の返済額が一定なので返済計画が立てやすい。
・元金均等返済と比べて、当初の返済負担が軽い。
・ほとんどの金融機関で取扱いがあり、最もポピュラーである。
デメリット
・同じ返済期間であれば、元金均等返済よりも総返済額が多くなる。
・元金均等返済に比べ、返済開始当初における借入残高の減りが遅い。
②元金均等返済をグラフで表すとこんな感じになります。
毎月の返済額における元金の割合が一定で、
残元金に対して利息額を上乗せして支払う返済方法です。
今度は元金を均等に支払っていくので
元金均等返済というみたいです。
利息額は返済が進むにつれて少なくなるので、
毎月の返済額(元金＋利息)も次第に少なくなります。
当初から返済額に占める元金の割合が比較的多いので、
元利均等返済と比べ、残元金の減りが早く、
総支払利息が少なくなります。
メリット
・毎月の返済額(元金＋利息)は返済が進むほど少なくなり、
将来の負担が次第に少なくなります。
・同じ返済期間であれば、元利均等返済よりも総返済額が少なくなる。
・元利均等返済に比べ、返済開始当初における借入残高の減りが早い。
デメリット
・元利均等返済に比べ、当初の返済負担が重い
・元利均等返済に比べ、借入可能額が少なくなる。
・一部の金融機関でのみ取り扱いとなっている。
＜参考＞
借入額3,000万円、固定金利3.0%、返済期間30年の場合の総返済額の比較。
と簡単にまとめてみました。
どういった感想を持たれたのか気になるところです。
元金均等返済の方が総支払額が少ないので、
もし住宅ローンを組むなら、
元金均等返済が良いなーと感じませんでしたか！？
ここで注意する必要があるのが、
民間金融機関が取扱う住宅ローンでは、
元金均等返済はあまり一般的ではないという点です。
元利均等返済の方が利息額が多く、
金融機関の利益が増えること、
毎月の家計管理がしやすいこと等から
民間金融機関では主流となっていて、
元金均等返済を取り扱っていないことが多いのです。
ではどこで、取扱いがあるのでしょうか。
元金均等返済はフラット35や財形融資で利用できるので、
元金均等返済を利用したい方はそちらを利用したら良いでしょう。
どんな人が使うのがオススメなのかというと、
将来支出が増えそうな方。
例えば、
小さなお子さんがいて、将来の教育費の負担が重くなりそうな家庭で早いうちに返済を
済ませておきたいという場合に、元金均等返済が向いていると言えます。
※今回は触れなかった住宅ローン金利の仕組みついてはコチラへ
→マイホームを買う前に！これだけは知っておきたい住宅ローン金利の種類
まとめ
■━■━■━■━■━■━■━■━■━■━■━■━■━■━■━■━■━■
数字上の損得だけでなく、
それぞれのライフスタイルの変化に対応できる
返済を考えることが大切です。
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