物件検索/search
今日も真夏の暑さで外に出るのが億劫になります^^;
外からは蝉の鳴き声が聞こえてきて
夏が来たなーっと感じられます。
不動産を所有していると
毎年かかってくる税金があります。
固定資産税・都市計画税です。
よくある相談としては、
「親から相続した固定資産税が
払うのがきつい、売却できないか調査して欲しい」
「使っていない土地の固定資産税を20年払っていたが、
年金暮らしになったので、今後は固定資産税を支払いたくない」
といった相談です。
固定資産税は、
毎年1月1日の時点で所有している土地・建物などといった
不動産に対して課せられる税金のことです。
固定資産税評価額をもとに算出され、以下のように計算されます。
固定資産税 = 固定資産税評価額（課税標準額） × 税率1.4％（標準税率）
で計算されます。
固定資産税評価額は、公示価格（国土交通省が毎年公表している土地の評価額）の
70％が目安とされ、市町村から送られてくる納税通知書で確認できます。
あくまで目安なので、違うことも多くあります。
なお、住宅が建っている土地については、税負担が最大1/6にまで軽減される
「小規模住宅用地の特例」など、住宅用地の特例措置が存在します。
ただし、更地にはこの特例措置が適用されず、全額を納めることになります。
例を挙げると、200㎡の土地を所有していて
固定資産税評価額が1,200万円の更地の場合には
固定資産税＝1,200万円×1.４％＝16.８万円
となります。毎年16.８万円の固定資産税がかかるのは
負担に感じますよね。
この土地に住宅が建っている場合には、
土地の固定資産税が安くなる特例があり、
敷地の200㎡までは課税標準の6分の1に軽減されます。
そのため
固定資産税＝1,200万円×1/6×1.４％＝2.8万円
と先ほどの16.８万円と比較するとかなり安くなります。
もちろん建物が建っているので、建物の固定資産税が
かかってくるのですが…。
廃墟のような古い空き家が解体されずに
そのままになっている土地は、解体することで
土地の固定資産税が増加してしまうのでそのままに
なっているケースが多いです。
仮に固定資産税が毎年15万円かかる土地を
そのまま所有しておくと
10年で150万円
20年で300万円もの負担になってしまいます。
負担を解消するには、
賃貸で貸して家賃を得るか
売却して不動産を手放すかになります。
どちらが良いかは、
不動産屋に相談するとある程度わかると思いますので、
気になる方は相談してみてはいかがでしょうか^_^
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
都城市の不動産売却・買取・査定、相続のお悩み相談なら、
地域に根付いて40年以上の株式会社今富不動産にお任せください！
相続の相談もワンストップで対応可能！
査定は無料で承っております。
アクセス：〒885-0004 宮崎県都城市都北町5467-2
TEL：0986-38-3727
メールでのお問い合わせは24時間受付中！
https://www.imatomifudosan.jp/contact/
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
弊社は宮崎県都城市都北町に会社がありますが、
地元の方以外から相談を受けることが多くあります。
例えば、
・都城市にある実家を兄弟で相続したが、
相続人は関西にいるので管理するのが難しい。
・畑を相続して、耕作してくれる親戚がいたので任せていたが、
親戚が高齢になり、今後は畑を使えなくなってしまい、
困ってしまった。
など、県外の方からの相談を受けることが多くあります。
不動産をどうするかを考えた時に、
・売却する
・賃貸物件として貸し出す
の２つが不動産活用方法として
考えられます。
実家を相続して売却しようと考えた時に、
そのままの現状で売却するのか、
建物をリフォームして付加価値をつけて売却するのか、
解体を行い、更地として売却するのか
迷うところですよね。
解体費用も高くなってきていて、一般的な住宅でも
100〜200万円ほどかかることも珍しくありません。
土地代が安いエリアでは、解体費用を売却金額でカバーすることも
難しいこともしばしばあります・・・
建物の築年数が新しい場合や、
築年数はかなり経過していても所有者が丁寧に利用していたので
状態がかなり良い場合には、そのままの状態で利用もできるでしょう。
賃貸に出す場合も
・そのまま貸し出すのか
・リフォームして付加価値をつけて貸し出すか
検討することになるのですが、
リフォーム費用に多額のお金をかけると
回収するのに何年もかかることになります。
ただ賃貸の場合には、貸した後に建物に雨漏りや不具合があると
入居者から修理を求められて予期せぬ出費が発生する可能性も
考えなくてはなりません。
県外に住んでいて相続した実家の管理にお悩みの方は
どうすればいいのか、信頼できる不動産屋さんに相談したら
良い解決案が聞けるかもしれません。
弊社にも、毎月多くのお客様から相談があるので
相談してみたい方は、お気軽にご連絡してくださいね✨
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
都城市の不動産売却・買取・査定、相続のお悩み相談なら、
地域に根付いて40年以上の株式会社今富不動産にお任せください！
相続の相談もワンストップで対応可能！
査定は無料で承っております。
アクセス：〒885-0004 宮崎県都城市都北町5467-2
TEL：0986-38-3727
メールでのお問い合わせは24時間受付中！
https://www.imatomifudosan.jp/contact/
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
不動産を相続する時に相続人が複数いる場合には
不動産をどういう風に分けるかで
話がまとまらないケースが多く見受けられます。
例えば亡くなったAさんには子供が5人いて
配偶者は既に他界している場合、
子供5人1/5ずつ共有にするケースがあります。
この場合に、相続した土地を売却しようと考えたら
相続人全員の同意が必要になります。
急にお金が必要になった相続人の1人が売却したいと考えても
金銭的に余裕がある方は
売却したくないと反対することも多くあります。
また、不動産を売りたいと考えた時には
長期間売れないということも充分に考えられます。
例えば、車を売却したいと考えた時には、
買取査定を依頼すればすぐに買取で売却ができるケースが多いと
思います。
不動産を売却する場合には、主に
・買取
・仲介
の２つのパターンが考えられます。
不動産買取は売主様がお持ちの不動産を不動産会社が直接買取する不動産売却方法です。
仲介売却とは違い、
一般から買主様を探す手間を省き、
条件面で合意すれば数日～数週間以内に売却が完了することが不動産買取の特徴といえます。
相続や離婚、住み替えなどにより、不動産を1日も早く現金化したい事情がある場合は
不動産買取を選ぶと良いでしょう。
いつ売れるかわからない仲介売却と比べて、
安心感を得やすいこともおすすめできるポイントです。
もちろん場合によっては買取ができないケースもあります。
不動産仲介で売却する場合には
買主を幅広く募集して、
不動産会社が間に入って売却のお手伝いをするイメージです。
仲介での売却の方が買取での売却に比べて
高値で売却できることが多いです。
買取が仲介に比べて安くなってしまう理由としては、
購入した不動産会社は、
購入後リフォームや造成などをして
売却するか、購入した物件を賃貸物件として貸し出すことを想定しているので
購入後にかかる、造成代やリフォーム代、不動産取得税や固定資産税などの税負担と
不動産会社の利益が入ってくるからです。
弊社のお客様の中でも、
早く売却したいので、買取を希望する方も多くいます。
どちらの方法で売却したらいいのか
分からない場合には、ご相談してみてください☺️
もうすぐ確定申告の時期ですね✨
2021年中に不動産を売却した方は確定申告が必要です。
空き地や、利用してない田畑などを売った方で
売買金額が、500万円以下なら
低未利用地の適切な利用・管理を促進するための特例措置に該当するかどうかの確認が必要です。
譲渡所得税の税金の計算は一般的に
譲渡所得 ＝ 譲渡収入金額−（取得費＋ 譲渡費用）
課税譲渡所得 ＝ 譲渡所得 −（特別控除）
税額 ＝ 課税譲渡所得 × 税率（所得税15％＋住民税5％＋復興特別所得税0.315%）
で計算します。
例えば、
売買代金が500万円、取得費100万円、譲渡費用50万円の場合には
譲渡所得＝500万円−（100万円＋50万円）＝350万円
課税譲渡所得 ＝ 350万円
税額 ＝ 350万円× 20.315％
＝711,025円
ですが、低未利用地の特例に該当すると
課税譲渡所得から100万円控除できるので
課税譲渡所得 ＝ 350万円 −100万円
＝250万円
税額 ＝ 250万円× 20.315％
＝507,875円
となります。
結構違いますね。
条件に該当するかしないかは、
ケースバイケースなので、
市役所や税務署などに確認が必要です。
国土交通省 Webサイトより引用
低未利用地の適切な利用・管理を促進するための 特例措置の創設について
https://www.mlit.go.jp/policy/shingikai/content/001344557.pdf
未利用地の例
空き地、空き家、空き店舗、工場跡地、耕作放棄地など
低利用地の例
一時的に利用されている資材置場、青空駐車場など
適用要件（※参考）
（1）売った土地等が、都市計画区域内にある低未利用土地等であること。
（2）売った年の1月1日において、所有期間が5年を超えること。
（3）売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと。特別な関係には、生計を一にする親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。
（4）売った金額が、低未利用土地等の上にある建物等の対価を含めて500万円以下であること。
（5）売った後に、その低未利用土地等の利用がされること。
（6）この特例の適用を受けようとする低未利用土地等と一筆であった土地から前年または前々年に分筆された土地またはその土地の上に存する権利について、前年または前々年にこの特例の適用を受けていないこと。
（7）売った土地等について、収用等の場合の特別控除や事業用資産を買い換えた場合の課税の繰延べなど、他の譲渡所得の課税の特例の適用を受けないこと。
ちなみに、税金に関しては税理士もしくは税務署のみ回答ができますので、
気になる方は税理士さんか税務署にお問合せください。
先日、相続診断士の定例会がオンラインでありました。
私は相続診断士でもあります。
相続診断士は「相続」を「争族」にしない為に、
笑顔で相続を迎えるお手伝いをする相続に関する資格です。
・実家を相続して、売却したいが他の兄弟が反対している
・親が遺言を残していなかったので、兄弟間で話し合いがまとまらずに、仲が悪くなった
など、不動産の仕事では相続の話は日常茶飯事です。
相続対策というと一般的には、
相続税対策をイメージされる方が多いのではないでしょうか？
お金持ちの問題だから、
うちには関係ない、
そう考えてる方も多いのではないでしょうか。
ここに興味深いデータがあります。
相続問題で揉めて、家庭裁判所に持ち込まれる件数は
年間18万件もあります。
その中で相続資産5,000万円以下の紛争割合は
実に74％になります。
1,000万円以下の紛争割合は31.９％
相続財産が少ない家庭でも多くの遺産トラブルが発生している、
ということです。
ちなみに相続財産はお金だけではなく、
金融資産や、不動産も含まれます。
お金はないけど、実家の不動産がある場合に
相続人が３人いたらどうなるでしょう？
よくあるケースを紹介します。
実家には長男夫婦が住んでいます。
父親が数年前に他界し、それ以来ずっと母と同居しています。
母が亡くなり、財産分与の話になります。
もちろん、長男は住んでいるので今まで通り住みたい、
しかしながら、他の兄弟に分けられるお金はない、
不動産を売ってお金にし、皆で平等に分けるか、
長男がお金を用意して、他の兄弟に支払うか、
ということが想定されます。
このような話は全国各地で起こっています。
相続がきっかけで兄弟間の仲が悪くなるケースも
少なくありません。
人間は必ずいつか亡くなります。
相続の対策をせずに亡くなった場合、
困るのは大切な家族です。
高齢化社会に突入し、認知症になるリスクもあります。
認知症になると、適切な意思表示ができないために
自分の持っている不動産を売ることすらできなくなります。
契約は本人が意思表示できることを前提として行為であるので
本当に売る気があるかないかわからない本人を守るためでもあります。
もちろん、
公正証書遺言を作成しようとしても認知症では受け付けてもらえません。
早めの対策が残された家族へのプレゼントになります。
相続を争続にしないために、
信頼できるパートナーに相談しましょう。
今富不動産には、
相続の専門知識を持った行政書士のスタッフもいます。
相続で困ったこと、
不動産で困ったことがあればお気軽にご相談ください。
マイホームを購入する時に貯金していたお金を
頭金として支払うのは一般的です。
しかし、今は住宅ローンの金利も低金利なので、
せっかく貯めたお金を頭金に払うのはもったいないかもしれません。
例えば、2,500万円分の物件を購入する時に、
全額借入をするとします。
金利1.1％、
返済期間35年なら毎月返済額は71,742円となります。
※話を簡略化する為に、購入にかかる諸経費などは考慮していません。
頭金を500万円支払う場合では、
借入する金額は2,000万円で大丈夫になり、
金利１.１％、返済期間35年なら毎月返済額は57,394円となります。
約1.4万円の差が出ます。
しかし、この500万円を支払わずに、
年8％で運用したら年間40万円、
毎月3.3万円の収入となります。
2,500万円借りても
71,742－33,000＝38,742円の支払いになります。
頭金として払うよりも借入した方がお得です。
米国の投資信託の全ファンドの平均リターンは年10％ほどになるので、
500万円を年10％で資産運用すれば、
500万円×10％＝50万
毎月に直すと約４.1万円となります。
マイホームの月々の支払いがグッと楽になるのではないでしょうか？
知っているか知らないかの知識の差で、
大きな差が生じるのであれば、
勉強する価値がかなりあります。
今富不動産では、
CFP、１級ファイナンシャルプランナーを持つスタッフが
ファイナンシャンルアドバイスも行っています。
また、資産形成、資産運用のマネーセミナーも開催していますので、
気になる方はお気軽にご連絡ください
不動産投資をしたい、
大家になって不労所得を得たい、
そう考えていらっしゃる方に、
読んで欲しい一冊です。
不動産のメリット、
デメリット、
金融機関の評価などわかりやすく解説してあります。
自分にあったスタイルで、
資産形成、資産運用して、
豊かな生活を手に入れましょう。
あなたはリンゴの木を買いますか?
それともリンゴの実を買いますか?
宮崎は梅雨入りしたようで、
本日はあいにくの空模様です。
雨の日には集中力が上がると言われています。
雨の「ザーザー」いう音を聞くと、
脳がリラックスしたり、
集中したりするときに出る脳波であるα波がでます。
雨音の一定のリズムが自然と心を落ち着かせ集中できるようです。
雨の日には、仕事もはかどりそうですね。
不動産の取引になると、
よく耳にする仲介手数料という言葉。
あまり聞きなれない言葉なので、
何を意味するか分からない方も多いのではないでしょうか。
というわけで、
本日は仲介手数料について書きます。
仲介手数料とは、
不動産会社(宅地建物取引業者)に対して払うお金のことです。
不動産を
売買(売るとき、買うとき)、
賃貸(貸すとき、借りるとき)、
交換する場合に、不動産業者を通じて
取引が成功したときに支払うもので、
成功報酬と言われています。
※仲介手数料は媒介手数料(媒介報酬)と言われる場合もあります。
これは契約が有効に成立した場合にのみ発生する料金であり、
売買の依頼や賃貸の依頼をしただけでは発生しません。
今回は「売買の仲介手数料」について書きます。
☞解説より具体的な金額が知りたい方はコチラの仲介手数料早見表をどうぞ。
では、Q&A形式でいきましょう。
…━━…━━…━━…━━…━━…━━…━━…━━…━━…━━……━━…━━…
Q 仲介手数料の報酬額は何を根拠に決めてるの？
A 宅地建物取引業法(※)の第46条に基づいて決められています。
宅地建物取引業法第46条
宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介に関して
受けることのできる報酬の額は、国土交通大臣の定めるところによる。
となっています。ちなみに定めているのは上限額で、
一般的に上限額に基づいて手数料は計算されます。
※宅地建物取引業法とは
宅地建物取引業者(街の不動産屋さん)がお客様に迷惑をかけないように決めている
様々なルール＝法律のこと。
…━━…━━…━━…━━…━━…━━…━━…━━…━━…━━……━━…━━…
Q 仲介手数料っていくらかかるの？
A 売買代金に基づき計算方法が定められていて下記の表に基づいて計算されます。
売買価格が200万円以下なら表の一番上の「5％＋消費税」が適用されます。
売買価格が400万円以下なら200万円以下の部分に「5％＋消費税」、
200万円を超える残りの額に「4％＋消費税」が適用されます。
売買価格が400万円を超えると200万円以下の部分に「5％＋消費税」、
200万円を超え400万円以下の金額「4％＋消費税」
400万円を超える残りの額に「3％＋消費税」が適用されます。
イメージ図としてはこんな感じでしょうか。
具体例を考えてみます。
売買代金が1,000万円の場合は下記のようになります。
はい、見てわかる通りかなり面倒な計算です…。
実際には、下記の速算式という計算方法を用いて簡単に計算できるようにしています。
先ほどの例、売買代金1,000万を速算式に当てはめて計算すると、
(1,000×3％＋6万円)×1.1=39.6万円
簡単に計算できます。
…━━…━━…━━…━━…━━…━━…━━…━━…━━…━━……━━…━━…
Q どうして速算式で計算できるの？
A この速算式の計算の根拠とは、
200万円以下の仲介手数料は5％なので、
400万円以上の仲介手数料3％との差は2％、
金額にすれば4万円です。
200万円を超え400万円以下の仲介手数料は4％なので、
同様に3％との差は1％、
金額にすれば2万円です。
400万円以上の仲介手数料は3％ですから、
差は0円となります。
つまり、売買価格に3％を乗じて、
6万円（＝4万円＋2万円＋0円）を加えれば、
仲介手数料が計算できるのです。
…━━…━━…━━…━━…━━…━━…━━…━━…━━…━━……━━…━━…
注意したいのは不動産の表示価格は総額表示（税込価格）ということ。
仲介手数料は、物件の税抜価格をもとに計算するので、
計算する前に一度税抜き本体価格にもどす必要があります。
ちなみに上記の手数料は売主、買主の一方から依頼されたときの報酬
(業界用語で「片手」、「分かれ」)となっていて、
売主、買主の両方から依頼を受けた際は、
双方から手数料をいただくこと(業界用語で「両手」)になります。
不動産を購入する際、売却する際に、
仲介手数料の仕組みがわかれば、
売買するときに実際にいくらかかるのかより正確にわかるようになります。
ぜひご自身で計算して、
資金計画に役立てていただければ幸いです。
最近少しづつ寒くなってきましたが、皆さん元気にお過ごしでしょうか？(^^)/
いつの間にか、いつも飲んでるアイスコーヒーが、
ホットコーヒーになってしまいました。
毎日飲むコーヒーも、
小さい頃は甘ーいカフェオレばかり飲んでいたのが
砂糖の量もだんだん減っていき、今はブラックコーヒーばかり飲んでいて、
大人の階段を上っているんだなと感じています。
外見だけでなく、中身も日々成長していけたらいいなと感じる今日この頃です。
土地や建物を購入する時には、不動産売買契約書を作成します。
このときにかかる印紙税という税金があります。
今回は印紙税について簡単に説明していきます。
━━…━━…━━…━━…━━…━━…━━…━━…━━…━━…━━…━━…━━…━
Q 印紙税ってそもそも何？
日常の経済取引に伴って発生する契約書や領収書などに課税される国税のことです。
印紙税が課税されるのは、印紙税法で定められた「課税文書」と呼ばれるものです。
取引があっても、その取引に関して文書の作成がなければ課税されません。
2以上の者が共同作成して課税文章を作成した場合は、
連帯して納付義務を負います。
不動産売買契約書以外にも、建物の請負工事契約書や、
住宅ローン等の借用証書(金銭消費貸借契約書)等にも
印紙が必要になります。
また、売上代金に係る金銭の受取書(領収書など)にも印紙税が課税されます。
不動産会社等が不動産を売却した領収書には、
印紙を貼らなければなりませんが、一般の個人が売主となり、
マイホームやセカンドハウスを売買する場合に発行する領収書には、
営業に関しない受取書として印紙税は不要です。
ただし、マイホーム・セカンドハウス以外の不動産については、
印紙税がかかる場合があるので、注意が必要です。
不動産取引に関する主な文書について、印紙の要否を簡単にまめてみます。
━━…━━…━━…━━…━━…━━…━━…━━…━━…━━…━━…━━…━━…━
Q 印紙はいくらのものを貼ればいいの？
契約書の種類と、記載された金額に応じて印紙税が定められています。
━━…━━…━━…━━…━━…━━…━━…━━…━━…━━…━━…━━…━━…━
Q 印紙税はどうやって納付するの？
不動産売買の場合、売買契約書は通常2通作成し、
売主と買主がそれぞれ保管することとなります。
この2通の契約書それぞれに印紙を貼らなければなりません。
契約書に所定の額面の収入印紙を貼り、
消印をすることで印紙税の納付が完了となります。
消印をするのは以前使用した収入印紙を再利用するのを防ぐためです。
消印の方法ですが、収入印紙を貼付けした契約書などの紙と、
収入印紙にまたがって印鑑を押すか署名をして消印をしなければなりません。
印鑑は必ずしも契約書等に押印しているものと同じでなくてもOKです。
（→ 消印の位置は特に指定はないようです）
この時に鉛筆などすぐに消せるものはいけません。
また、よくある間違いとしては
2本の斜線でピッ、ピッと書いたものがありますが
簡単に再利用できるので消印したことに
ならないので注意が必要です。
━━…━━…━━…━━…━━…━━…━━…━━…━━…━━…━━…━━…━━…━
Q 印紙を貼り忘れたら契約書の効力がなくなるの？
印紙を貼り忘れても契約の効力には影響はありません。
しかし、印紙を貼らなかったり、消印を忘れていたりすると
より多くの印紙税を納めなくてはならないので注意が必要です。
━━…━━…━━…━━…━━…━━…━━…━━…━━…━━…━━…━━…━━…━
Q 印紙を貼り忘れた場合にどんな罰則等があるの?
印紙を貼っていなかった時は、
その納付しなかった印紙税の額とその2倍に相当する金額との合計額、
つまり、
当初に納付すべき印紙税の額の3倍に相当する「過怠税」というものが徴収されます。
例えば5,000円の収入印紙を貼る必要があったのに、
忘れていた場合には、15,000円分を過怠税として、
納めなければなりません。
※過怠税は印紙税法に規定されている独自の税金で、
正しい納税がされていない場合に
余計に支払わなくてはならないものです。
ただし、調査を受ける前に自分から
「印紙貼っていませんでした～、すみません(・・;)」
と申し出た場合は1.1倍に軽減されます。
先ほどの例だと5,500円の納税が必要となります。
また印紙は貼ったけれども消印を忘れていた、
もしくは消印しなかった場合は、
消印されていない印紙の額面に相当する金額の過怠税が徴収されることになります。
つまり、当初の2倍かかるということですね。
例えば5,000円の収入印紙を貼る場合であれば、
10,000円分を納税しなくてはいけません。
━━…━━…━━…━━…━━…━━…━━…━━…━━…━━…━━…━━…━━…━
Q 間違って、所定金額よりも多めの印紙を
貼ってしまった場合は戻ってこないの?
本来ならば5,000円の収入印紙を貼れば良いところを、
軽減措置があることを忘れていて、
10,000円の収入印紙を貼ってしまった場合や、
課税文書ではないものに収入印紙を貼ってしまった場合には、
はどうすればいいのでしょうか。
このような場合には、
文書作成日から5年以内に、
印紙税過誤納確認申請書と対象文書(契約書等)を、
納税地の所轄税務署長に提出し、確認を受けることにより、
納付された印紙税額に相当する金額の還付を受けることができます。
戻ってくるとはいえ、間違えないように気を付けたいですね(;・∀・)
━━…━━…━━…━━…━━…━━…━━…━━…━━…━━…━━…━━…━━…━
あまり意識することがない印紙税について今回は書きましたが、
しっかり学んで正しく納税したいものですね＼(^o^)／
また詳細については最寄りの税務署にて確認してください。
