物件検索/search
最近は涼しくなってきたので、毎日ちょっとずつ散歩をするようになりました。
しかし、夜にスーツ姿で散歩をしているといつか通報されるのではないかと
ビクビクしてしまいます。
先日、FP(ファイナンシャルプランナー)の2級の試験を受けて、なんとか合格しました。
FP(ファイナンシャルプランナー)とは、
一言で言うと「お金の知識がある人。」
ライフプランニング
金融
不動産
リスクと保険
タックスプランニング
相続・事業承継設計
上記6科目が出題範囲で、
広い知識が要求される試験です。
最近は取りたい資格ランキングでも上位みたいです。
なぜ最近はFPが求められているのか。
それは、雇用形態が多様化し、
企業の終身雇用も難しくなってきた現在、
1人1人のライフスタイルに応じた人生設計
が大切になってきているからだと感じています。
「年金はもらえるのだろうか？」
「住宅は購入したいが、ほんとに返済できるのだろうか？」
「今入っている保険に無駄はないのか？」
などなど、お金に対する不安は誰しも少なからずあると思います。
「なんとかなるさ、そんな悲観的にならなくて大丈夫ですよ」
という漠然としたアドバイスではなく、
しっかりと数値化された根拠に基づいたアドバイスが、
必要とされているのではないでしょうか。
FPの試験を受けようと思ったきっかけは、
宅建の勉強をするために通っていた資格の学校である拓明館の先生の言葉でした。
「これからはFPの知識は不動産屋に必須だよ。」
拓明館の先生の言葉は、不思議と説得力があります。
確かに…不動産の取引以外の部分でも、
良いアドバイスができるようになったら良いな。
そんな感じで勉強を開始しました。
例えば、住宅を購入する時には
住宅ローンを組む方が大半です。
「収入はいくらあるからこのくらいの借り入れは可能です！」
「返済負担率はこれくらいなら、大丈夫でしょう！」
そういったアドバイスもたまに聞きます。
しかし、本当にそうなのでしょうか。
FPの視点で考えると、
真に大切なのは収入と支出のバランスです。
年収が1,000万円の人でも、散財を繰り返し、
多くのローンを抱えて苦しんでいる人もいます。
逆に年収300万円でも計画的に貯蓄を行い、
着実に資産を増やす人もいます。
また、何人家族なのかによっても将来の支出額に大きな変動が出てきます。
教育費で考えると、子ども1人を大学まで行かせるのに、
全て公立なら約1,000万円、全て私立なら約2,500万円
かかると言われています。
(※上記金額は学費のみとなっているので、
1人暮らしをする場合などは、
家賃や光熱費、食費などが別途必要となります。)
FPの勉強をすると、
このような社会の仕組みが大まかに分かるようになってきました。
以前ある営業マンから家は「売買してバイバイだよ」
という言葉を聞いたことが有りますが、
それは違うと思います。
別の営業マンは
「一生に一度の家を売るのなら、
そのお客様とは一生の付き合いになるくらいの覚悟が必要だよ」
と教えてくれました。
僕は、後者のような考えで、
仕事に取り組みたいと思います。
FPで学んだ知識を不動産売買でも活かして
仕事を頑張ろう！
そう感じている今日この頃です。
だんだんと肌寒くなってきて秋の訪れを感じる今日この頃。
このくらいの気温がちょうどいいと思っていると
毎年いつの間にか寒い冬になってしまっています(;・∀・)
食欲の秋、読書の秋など色々な秋の楽しみ方があるようですが、
僕は毎日、少しでも運動ができたらなと思います。
さて、街をフラフラと散策してみると
賑やかな駅前の商店街や住宅が密集する住宅街、
大きな倉庫やプラントがたくさん集まる工業団地など
街ごとに独自の風景があります。
しかし、小学校の近くに飲み屋街があったり、
住宅街の広がる地域のど真ん中に大きな工場があることはまずありません。
これは、みんなにとって住みやすい街にするため、
大まかなルールが法律で定められているからです。
その法律を「都市計画法」と呼び、
計画的な街づくりを推進しているのです。
都市計画法では街づくりを行う地域を
・都市計画区域
・準都市計画区域
の2つに分けています。
都市計画区域とは、
都市(町や村といった規模も含む)とその一体の地域として
整備・開発・保全すべき地域のことです。
ザックリいうと日本の平野部分のことで、
人が多く集まる平野部分には色々な法の規制がかかるようにしたのです。
一方で山地の部分は、限られた人しか住まないので規制から外しています。
準都市計画区域とは、
高速道路のインター周辺などで土地利用が拡大しているような地域で、
無秩序な市街地が形成されるのを防ぐための規制を定めた地域のことです。
都市計画区域までの規制は必要としないけれど、
ある程度の規制をしたほうが良い地域に対する規制のような感じです。
都市計画区域ではさらに、市街化区域と市街化調整区域に線引きをする区域と、
線引きは行わない非線引き都市計画区域との2つに区分されます。
線引きを行う区域は大都市圏や、地方の県庁所在地のある地域であり、
線引きをしない区域は地方の中小規模の市町村となります。
(※ちなみに僕たちの住んでいる都城市は非線引き都市計画区域となっています。)
ところで市街化区域、市街化調整区域ってなんなの？
市街化区域は、
・既に市街地を形成している区域
・10年以内に優先かつ計画的に市街化していく区域
となっており、建物もどんどん建築して
「もっと住みやすい街にしちゃおうぜ！！」
みたいな区域のことです。
市街化調整区域は、
市街化を抑制すべき区域となっていて、
原則として建物を建てることができません。
田舎の田園風景のようなイメージです。
(※市街化調整区域といってもガソリンスタンドやドライブイン等、
沿線サービス施設で一定のものなど例外的に建築が認められる場合もあります。)
なんで狭い日本でそんな規制をしているの？
終戦直後や高度経済成長下の日本では、
大都市圏に人口が集まり、
都市圏を中心にどんどん家が建築されてきました。
街づくりなどお構いなしに無計画で建築された家が増えていき、
いつの間にかと街となっていきました。
しかし、それらの街では生活に必要な上下水道や道路、
学校や病院などのインフラが未整備のままでした。
そのため市街地としての基盤の整っていない市街地が遠隔地まで広がってしまう
スプロール化という現象が起きてしまいました。
このままではマズイということで上記のような線引きが生まれたのです。
さらに市街化区域では、住みよい街にするために
・住居系
・商業系
・工業系
の3つの用途地域というものが定められています。
住居系
商業系
工業系
用途地域とは、土地上に建てることのできる建物の用途の規制です。
具体的には以下の12種類です。
※非線引き区域などで、用途地域が定められていない地域のことを、
「白地地域」と呼びます。
不動産屋さんに行くと、
この用途地域が色分けされた都市計画図がたいてい壁に貼ってあります。
不動産業者は、お客様が希望される土地に希望する建物が建てられるかどうかを、
都市計画図を見て確認しています。
(※用途地域は、市街化区域：必ず定める、市街化調整区域：原則として定めない、
非線引き都市計画区域と準都市計画区域：定めても定めなくてもどちらでも良い、
ことになっています)
用途地域が定められていることにより、
地域ごとの街づくりの方向性が定まります。
また、用途地域ごとに不動産の広告に書いてある、
建ぺい率や容積率といった建物に対する制限も変わってきます。
「この土地に6階建てのマンションを建てよう」
「この土地にはパチンコ店がいいだろう」
と思っても、用途地域に適合していないと建築できないことがあるので注意が必要です。
上記のような規制があるおかげで,
快適な生活ができる街ができあがっているのです。
こんな視点で街を歩くと、
普段の景色も変わって見えるのではないでしょうか～(*'▽')/
不動産を売却する時には
いくらで売却が可能なのかを知る必要があります。
売却することが決まっても肝心な値段が決まっていないと
販売活動ができません。
住み替えを考えている方も、売却のみを希望する方も
まずは査定依頼をして売却価格を決めましょう。
売却金額の大まかな目安を知ることで、
より具体的な売却計画ができます。
不動産の査定は大きくわけて2つの方法があります。
①簡易査定・机上査定
物件の周辺で行われた売買の「取引事例」や「売出事例」、
「公的な価格情報」等のデータから算出した簡易な査定方法。
物件の確定に必要となる資料(住宅地図等)を提示してもらい、
スピーディーに査定価格をお伝えします。
この場合はおおよその価格となります。
「売却しようかどうか迷っている」
「いくらくらいで売却できるか早く知りたい」
という方にオススメです。
実際に現地を確認してから査定する場合と、
現地を確認せずにデータベースから算出する場合があります。
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②詳細査定・訪問査定
不動産業者の担当者が実際に現地を訪問し、
現地の状況を確認します。
書類上ではわからない物件の状態
日当たり
土地の地形・形状
接道状況
周辺施設
室内の状況
設備の状態
建物の傷み具合
などを細かく確認するとともに、
法務局や行政庁などで登記記録や法規制の状態、
インフラの整備状況なども調査する詳細な査定方法。
「実際に物件を確認してもらい、正確な査定価格を知りたい」
「正確な査定価格を知り、その価格をもとにしてできるだけ早く売却をしたい」
という方にオススメです。
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現地確認後に口頭で査定価格をお伝えします。
どのくらいの価格で売却できるのかを、
早く知りたい方にオススメです。
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有料査定は、
現地を確認後、土地や建物の謄本を役所で取得したり、
近隣の相場を調査したりして、物件の査定金額の他に、
取引事例、役所での不動産調査資料（謄本・公図等）、
不動産を実際に販売する際に参考となる内容を、
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STEP0の売却理由の整理では、
なぜ売却するのかを検討しました。
STEP1で、売却を依頼する不動産会社を選択し、
実際に不動産の売却の相談をしていきます。
そうは言っても初めての不動産売却では、
どんなことを相談していいのかわからないことも多いと思います。
素朴な疑問や不安をありのまま相談すれば良いのですが、
相談しておきたいポイントを押さえておけば、
何かと役に立つと思いますので、
今回は相談したいポイントをまとめてみます！
いつまでに売却するのか?
いつまでに売却したいのかを大まかに決めましょう。
「できるだけ早く、高い価格で売却したい！」
このような希望が一番多いかと思いますが、そう簡単ではありません。
不動産には相場はありますが、
コンビニなどの店頭で売っている商品などと異なり、
定価はありません。
売主、買主が納得すればどんなに高い価格でもOKですし、
反対に売主、買主双方が納得していればどんなに安い価格でもOKなのです。
一般的に不動産は相場より高い値段で売りたい場合は時間がかかり、
相場より安い価格で売っても良ければ比較的早期に売却できます。
・時間がかかっても良いから相場より高い値段で売却したいのか
・相場より値段が安くても良いから早く売却したいのか
どちらを優先したいかによって期間が異なることを頭に入れておきましょう。
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できるだけ他人に知られずに売却したい
不動産を売却するときに知り合いや、
近所の人になるべく分からないようにしたいというときには、
その旨を伝えましょう。
物件の広告の際に写真があったり、
正確な位置情報が記載されていたりした方が売却しやすいのは事実ですが、
売主の希望に合わせて、
写真や正確な位置情報を公開せずに売却することも可能です。
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売却する時の諸経費はどのくらいかかるの？
売却にかかる費用は、主に以下の①～⑤です。
①不動産会社に支払う仲介手数料
②登記費用：ローンが残っている時などの抵当権抹消登記費用、司法書士への報酬
③売買契約書に貼付する印紙代
④引越し費用
⑤譲渡所得税：売却によって売却益が出た場合は、所得税・住民税がかかります
不動産の状況や、売却価格によって費用は異なるので、
不動産業者に相談してみましょう。
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中古住宅を売却したい。
どんな売却の方法があるの？
中古住宅を売却する場合、主に以下の3パターンで売却します。
①建物の築年数が相当経過していて、住宅としての使用が困難となったので、
建物を取り壊し、更地として売却。
②リフォームやリノベーションを行い、物件の資産価値を上げてから、
中古住宅として売却。
③何も手を加えずに現状有姿(ありのままの姿)で売却。
売却する不動産によってどのケースで行うのが一番良いのかは異なります。
不動産業者に相談して、最適な売却方法を選択しましょう。
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畑や農地など、土地のみの売却の場合、
どうすれば売却しやすいの？
以下の方法などが考えられます。
・何も手を加えずに現状有姿で売却。
・木や草が生い茂っている場合や土地がでこぼこの場合に、
造成を行い、住宅などを建設するために整備した状態にして売却。
一般的に、畑や、田んぼ、雑木林のような土地を見た人は、
その土地が良いものだとなかなか感じられないものです。
同じ土地でも、造成前よりも造成後の土地を見ると、
家を建てるイメージが浮かびやすくなり、
良い土地だという印象を持ちやすいのです。
土地の場合もどのような方法で売却するのが良いのかはケースバイケースです。
なお、畑や田んぼ等は場所によっては、
「農地を守っていこう」という趣旨の法規制がされていることがあります。
法規制がされている土地では住宅を建築できないこともあるので注意が必要です。
実際に法規制がされている土地かどうかは、
自分で調べることもできますが、
不動産業者に依頼して調べてもらうことも可能です。
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・不動産を相続したが、別に住宅があるので売却したい。
・自分自身や親が高齢になったので、
相続トラブルにならないように生前に売却したい。
最近はこのような相談をよく耳にすると思います。
不動産は現金や株などと異なり、簡単に分けることができません。
例えば相続人が被相続人(故人)の子のみ、長男A、次男B、長女Cの3人いる場合に
相続財産が3,000万円の現金のみであれば1,000万円ずつ均等に分割できます。
しかし、時価3,000万円の土地と建物が相続財産の場合は、そう簡単にはいきません。
不動産を相続した場合には3つの分け方があります。
①現物分割による方法。(3人で持ち分1/3ずつの共有財産として相続する。)
②換価分割による方法。(売却してお金に換えて分割する。)
③代償分割による方法。
(長男Aが1人で相続し、長男Aが次男Bと長女Cにお金を1,000万円ずつ支払う。)
例えば、①の現物分割を行い、3人で相続して3人の共有名義にすると、
売却するためには全員の同意が必要となり、
意見の違いが生じると売却は難しくなります。
自分の家族だけは大丈夫、きっと仲良くやってくれる、
と皆さん考えられます。
残された家族が有意義に生活するために
親や、配偶者などが残してくれた大切な財産。
その財産の分割方法によって、
家族や親せきの関係が悪くなってしまうケースは少なくありません。
したがって、相続で不動産がからんだ時には、
専門家に相談して、「争続」にならないように対策が必要です。
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いくつかの売却相談の事例を挙げました。
不動産は同じものがないので、
最適な売却方法を不動産業者と一緒に検討することが必要です。
不動産を売却する時に、
「どの不動産業者に依頼すればいいのかわからない！！」
という方もいらっしゃると思います。
それもそのはず、一般的に不動産を売却することは
一生のうちに何度も経験することではありません。
ここで、どんな不動産業者に依頼すればいいのか、
チェックするポイントなどをまとめてみました。
メール、電話、会った時の対応について
考えても行動に移さなくては始まりません。
メール、電話、実際に店舗を訪れてみるなどして
その不動産業者の対応を確認しましょう。
メールであれば、
問い合わせ内容を何日も放置しているような会社はオススメできません。
出張などで会社のメールを確認できないこともあると考えれられますが、
遅くても2～3日以内に返信があるところがオススメです。
電話や、実際に店舗を訪れた時には、
「担当者との相性」も重要です。
・話しやすいかどうか
・熱心に話を聞いてくれるのか
・迅速に対応してくれるか
など人間的な部分はもちろんですが、
・法律の規制が多くある不動産の知識はどうか
・不動産業に必須の資格「宅地建物取引士」をもっているかどうか
・地理に詳しいかどうか
などの能力的な部分も知る必要があります。
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HPの有無について
不動産を購入するお客様は、地元の人とは限りません。
・退職してUターンで地元に帰って来る人
・転職や、独立などで住み替えを検討している人
・その街の雰囲気や景観に憧れていて、引っ越してくる人
など売却にでた不動産の周辺住民以外も購入を検討している方は多いです。
地元への広告では、
新聞の折り込みチラシやスーパーなどに置かれる情報誌などがありますが、
周辺住民以外への広告媒体として活用されるのは、HPです。
HPがない不動産業者では、
HPがある業者に比べ周辺以外からのお客の取り込みが難しいので、
HPがあった方が売却の際に有利です。
そのため、HPを作成しているかどうかを確認することをオススメします。
HPがある場合にチェックしたいことは
・見やすいHPを作っているか
・写真を綺麗なものを使っているか
・まめに更新しているか
・検索しやすいか
などがあげられます。
物件を直接確認する以外に物件の見た目を確認できるのは、
写真や動画です。
不動産も第一印象が大切ですので、
どんよりした曇りの日の写真より、晴れた日の写真の方が物件が映えます。
同じ物件でもそんなちょっとした違いで、
問い合わせが来なかったら損をしてしまいます。
こういったちょっとした気遣いのできる不動産業者に売却を依頼すれば、
よりお客様の満足のいく売却につながるのではないでしょうか。
また、HPに顔写真などのプロフィールや、ブログなどがあれば
その会社の考え方や雰囲気がわかるのでなお良いでしょう。
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大手と地域密着型の不動産業者の違いについて
レインズ(※)や地域ごとの宅建組合によって昔ほど、
大手と地域密着型の不動産業者との情報量との差はなくなってきました。
レインズや、地域の不動産業者で構成される宅地建物取引業協会などでは、
物件情報を他の業者と共有することができるので、
その物件を他社と協力して売却することも可能となっています。
昔は全国に支店のあるような大手の企業しかできなかった情報ネットワークを、
今は個人の不動産業者でも駆使できる時代になったということです。
※レインズ：宅地建物取引業者だけが閲覧できる不動産情報。
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大手の不動産会社の強みとは？
→豊富な資金力やブランド力、
これまでの膨大な顧客情報を持っている。
一年前に2,000万円の中古住宅を探しに来たお客様がいた場合、
その時にお客様が希望する物件を持っていなくても、
その顧客情報はデータベース化して持っているのです。
顧客リストの数の多さが大手の不動産会社の強みではないでしょうか。
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地域密着型の不動産業者の強みとは？
レインズや地域の業者間のネットワークがあることで、
大手との情報量の差は少なくなったといっても、
ブランド力や資金力では、劣ってしまいます。
では、地域密着型の不動産業者の強みとはなんでしょうか。
→地元出身者が多い。
転勤がある大手の会社とは違い、地域密着型の会社では、
その地域で生まれ育っているケースがほとんどです。
そのために、地元住民しか知りえないニッチな情報や、
自分の知り合い以外にも家族や親せきからの紹介も珍しくありません。
友達からの紹介や、友達の知人を紹介してもらうケースも多いのです。
不動産は高額なものなので、転勤の多い大手の不動産業者よりも
ずっと地場でやっている会社に頼みたいという方は多いのです。
─…─…─…─…─…─…─…─…─…─…─…─…─…─…─…─…─…──…─…─
一概にどちらが良いというのはありませんが、
専任媒介契約(※)を結ぶと、売却を頼めるのは1社のみです。
大手と地域密着型の業者の違いをよく考えて検討したいですね。
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免許の見方について
宮崎県知事(11)第2050号
↑これは弊社の免許番号ですが、どういう意味があるのでしょうか。
免許には都道府県知事免許と国土交通大臣免許があります。
1つの都道府県のみで事務所を構えるなら都道府県知事免許
2つ以上の都道府県にまたがり事務所を構えるなら国土交通大臣免許
となります。
( )の中の数字は免許の更新回数です。
今は5年に1度の更新がありますが、
以前は3年に1度の更新頻度だったようです。
( )の中の数が大きいほど営業年数が長いということになります。
しかし、個人の不動産業者を法人に変更した場合はどんなに更新していても
また(1)からスタートとなるので、一つの目安として覚えておけば良いでしょう。
最後の第○○○○号は業者各々の免許番号です。
以上が不動産会社の選定をする際にチェックしたいポイントです。
不動産業者の選定に迷ったら、
まずはメール、電話、事務所に出向くなど、
不動産業者に対してコンタクトを取ってみてはいかがでしょうか。
土地や、建物などの不動産を売却するときに
まず第一に考えなくてはならないこと
それは売却理由の整理です。
なぜ、不動産を売却する必要があるのか、
大まかに分けると以下の3つの理由が考えられます。
①ライフスタイルの変化
②金銭面での変化
③住環境の変化
①ライフスタイルの変化の具体例
仕事の変化
転勤や就職、転職などで勤務先が変わるから。
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結婚・離婚
結婚や離婚による新しい生活が始まるから。
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家族構成の変化
出産や、子供の独立、親の介護のための同居など、
家族の人数の変化により、
家が手狭になったり、広く感じたりしたことで住み替えたくなったから。
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家族の要望
・子どもの成長に伴い、もう少し広い部屋が欲しい、
部屋数が足りなくなった。
・ペットを飼育したり家庭菜園をしたりするために、
広い庭が欲しい。
・階段のある家に住んでいたが、
高齢化や身体の障害で階段の上り下りが困難となったので、
階段や段差のない家に住み替えたい。
上記のように家族の希望する生活スタイルに今の家が適していないから。
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②金銭面での変化の具体例
収入の変化
転職や、育児による配偶者の休業、病気やケガ、交通事故などにより、
収入が変わり、生活レベルを変える必要が出てきたので売却したいから。
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支出の変化
家族が増えることによる教育資金、光熱費、食費、医療費、保険料の変化、
消費税増税などの税制改正による納税額の増加、
車や住宅を購入した後に係る維持管理費、固定資産税の増加など
上記のような理由で「収入と支出のバランス」が取れなくなり、
住宅ローンの返済が苦しくなり、家を売却する必要が出てきたから。
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金利の変化
国の政策や、経済状況の変化に伴い、金利が上昇し、
住宅ローンの返済額が増加してしまい、返済が困難になったから。
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想定外の出費
冠婚葬祭や、不慮の事故、病気やケガによって出費がかさみ、
住宅ローンの返済が困難になったから。
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③住環境の変化の具体例
近隣トラブル
隣人や近隣住民と揉めて、のびのびと生活ができなくなり、
居心地が悪くなったから。
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近所に馴染めない
トラブルは特にないが、近所のお付き合いや、地域ならではの行事、
地域の雰囲気や慣習に馴染めなくて、苦痛に感じるから。
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環境の悪化
新しい施設が出来ることでの騒音や、悪臭など近隣状況の変化があったから。
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家の欠陥
手抜き工事や、天災などで家に欠陥が生じ、生活するのに支障が出たから。
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事件
近隣で殺人事件や、自殺があった、もしくは事件の加害者が
近くに引っ越してきたなどその場所から離れたくなったから。
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なお上記の他にも、
・親から不動産を相続したが、既に住宅を取得していた、
もしくは、持っていても有効に活用できないので手放したい。
・住み替えを前から考えていて、市場性の変化、経済状況の変化などにより
今売却するのが一番得策だと考えた。
などが理由として考えられます。
家を売却するのには様々な理由があり、
売却理由によって販売計画や新たな住宅取得のための資金計画、
人生設計も変わってきます。
売却後の生活を具体的に考えるための第一歩として、
売却理由の整理が大切です。
突き刺すような陽射しがまぶしい本日、
都城では「盆地まつり」というお祭りが開催されます。
夏の甲子園大会も始まり、
高校球児たちの熱い戦いも気になるところです。
宮崎県代表の宮崎日大高校は惜しくも敗れましたが、
高校球児の夏の暑さにも負けないハツラツとしたプレーは、
いつ見ても元気がもらえます。
僕の母校の都城泉ヶ丘高校は、
僕が3年生の時に21世紀枠というもので甲子園出場が決まり、
みんなでバスで甲子園球場まで応援に行ったのがいい思い出です。
さて、そんな熱い夏のイベント、
本日開催の「盆地まつり」は
都城の市街地「中央通り・円頭庵通り」にて行われます。
今回で第42回目と伝統あるお祭りです。
ダンスや野口五郎のステージなど、
盛りだくさんの楽しいプログラムが目白押しです。
今年の夏の思い出の1ページに行ってみてはいかがでしょうか(*^^*)
不動産を売却する時に、
不動産会社と媒介契約を交わすのをご存知ですか？
不動産売買で失敗しないために、
「媒介契約」の基本を学びましょう！
媒介契約とは、売主と不動産業者が、
売買契約成立のために、
「あなたの不動産をこのような条件で販売します」
といった内容の契約を交わすことです。
「媒介契約書」という書面で契約を結びます。
媒介契約にはいくつかの種類があります。
媒介契約は大きく分けると、専任媒介契約と、一般媒介契約の2つがあります。
専任媒介契約：1つの不動産会社に限り、販売活動を依頼できるもの。
一般媒介契約：複数の不動産会社に販売活動を依頼できるもの。
つまり、専任媒介契約では二股での依頼ができず、
一般媒介契約では二股の依頼もOKということです。
それでは、売主自らが買主を探し出して、不動産会社を通さずに、
売買するときはどうなるのでしょうか。
実は専任媒介契約は
専属専任媒介契約と非専属専任媒介契約に分かれます。
専属専任媒介契約では、
売主自らが買いたい人を見つけたとしても、
不動産会社を通して売買契約を結ばないといけません。
それに対して、非専属専任媒介契約では、
売主自らが買いたい人を見つけた場合は、
不動産会社を通さずに契約を結ぶことが出来ます。
この非専属専任媒介契約のことを専任媒介契約と呼ぶのが一般的です。
一般媒介契約では、明示型と非明示型にわかれます。
明示型では、他の業者に依頼するときに、
「○○不動産にも依頼しています」と教える義務があるものです。
非明示型では、他の業者に依頼しても、
「○○不動産に依頼しています」と教える義務はありません。
他にも契約の有効期間、報告義務、レインズ(指定流通機構)への登録義務に違いがあり、
表にまとめると以下のようになります。
専任媒介契約と専属専任媒介契約では有効期間が3ヶ月となっています。
これは不動産会社1社のみに依頼をするので、
期間を定めないといつまでも不動産を売却できない状況も考えられるからです。
3ヶ月というのは上限ですので、
媒介契約書で期間を4ヶ月とすると、依頼者に不利なので3ヶ月に短縮され、
期間を2ヶ月とすると、依頼者に有利なので2ヶ月になります。
報告義務は専任媒介契約と専属専任媒介契約のときに義務付けられていて、
不動産業者が売主さんに販売活動の報告を定期的に行うものです。
ところでレインズってなんなの？
レインズとは宅地建物取引業者だけが閲覧できる不動産情報のことで、
多くの不動産業者と情報を共有することで、
いち早く買主をみつけるためのサービスです。
専任媒介契約、専属専任媒介契約では、
レインズへの登録を義務づけることで、
不動産の売却の円滑化を図っているのです。
以上のことからわかる通り
一般媒介契約→専任媒介契約→専属専任媒介契約
の順に制約が多くなっています。
では、実際にはどの契約を結ぶのが不動産売却では大切なのでしょうか？
不動産売買では、取引が完了しないといくら販売活動に取り組んでも、
基本的には報酬を請求できません。
そこで、複数の業者に依頼ができる一般媒介契約では、
自社でどんなに販売活動をしても
他社が取引を成立させると報酬を頂くことができません。
一般媒介契約では、
不動産業者間の販売競争は高まりますが、
不動産業者にとっては不安定な依頼となるので、
各社の取り組みは希薄になってしまうおそれがあります。
さらに、多くの不動産業者に依頼すると、
不動産業者の数だけ窓口が多くなるので、
打ち合わせや業務連絡が多くなることや、
売却条件の交渉などに手間がかかることがあります。
それに対して専任媒介契約では、
「あなただけにお願いしている」
という状況が不動産会社をやる気にさせ販売活動にも力が入るのです。
専任媒介契約では、不動産業者間の販売競争は低くなりますが、
不動産会社にとっては安定した依頼となるので販売活動にも力が入るのです。
形式的にはこのようになっていますが、
不動産の売却を依頼するうえで一番大切なことは、
売主と不動産業者との信頼関係ではないでしょうか。
先日もお知らせした通り、7月27日の月曜日は、
僕の住んでいる都城市高木町の「六月燈(ろっがっどう)」
という夏祭りがありました。
子供たちが小さな体で大きな神輿を担いで、
「ワッショイ！ ワッショイ！！」
と地域をぐるっと一巡り。
これが祭りの始まりの合図です。
地域の人たちは子供たちを一目見ようと、
家の前でお出迎え。
その間に、大人たちは祭りの祭りの最終準備です。
夜からの祭りのプログラムの準備をしていると、
出店からはだんだんと美味しそうな香りが漂ってきます。
六月燈では、
子どもから大人までそれぞれの世代による出し物があります。
僕は今回初めて西高木壮年団の一員として、
ソーラン節を踊らせていただくことになっていました。
この日の為に、出し物で踊りを披露する人々は、
夜な夜な公民館に集まり、
密かに練習と飲み会を重ねてきました。
僕以外は昨年踊っていたり、毎年踊っていたりする先輩が多くて、
初めての練習では、僕以外はほぼ完璧に踊っていたので
これははりきって練習しなきゃいかんな！
と危機感を抱いていました^^;
そんなこんなで祭りが始まると、
あっという間にプログラムは進行していきました。
祭りの当日は、それぞれの順番がくるまで飲み会をして、
かなり酔いがまわったところで衣装に着替え準備をしました。
順番があと少しで来るというときに、他のメンバーと振付の確認をして
まあなんとかなるだろう！
という気持ちで本番となりました。
僕の前には上手な人がいたので、
その人に少しでも近づけるように気持ちを込めて踊りました。
「どっこいしょ～♪ どっこいしょ～♪
ソーラン♪ ソーラン♪」
終わった後は汗だくで、気分は最高潮に達していました。
見ていた方に、「良かったよ」と声をかけてもらい、
やっと安心できました。
何かイベントをするときには当事者になることが、
イベントを楽しくさせるスパイスになるのだと
改めて確認できた一日でした。
めでたしめでたし。
7月26日の日曜日は宮崎市の祭り、
「まつりえれこっちゃみやざき」に参加しました。
大学の時と、社会人になってからの合計6年間は宮崎市に住んでいたのですが
1回しか行ったことのないお祭りでした。
宮崎市の中心部で開催されるこのお祭りは、
家族連れやカップル、学生など、
色々な人達が楽しそうな雰囲気に誘われて街に集まります。
キッチンガーデンでは、
かき氷、焼き鳥、綾の地ビールに肉巻きおにぎりなど、美味しそうな出店が並び、
ダンスコンテストでは、観客を魅了する華麗な踊りが披露されていました。
歩くだけでなんだかワクワクする、
この祭りの雰囲気が僕は好きです。
今回は、知り合いの方がボランティアが足りなくて困っているようだったので
何か少しでも力になれたらいいなと思ってボランティアとして参加しました。
ボランティアをやってみたいという友達がいたので、
友達も誘って行くことに。
指定された集合場所にいって受付を済ませると、
友達はまだきていない様子。
今回ボランティアスタッフにはオリジナルTシャツが配られて、
僕のは緑地に黄色で「轍」という文字がカッコ良くデザインされていました。
それを受け取ってすぐに、意気揚々と更衣室に向かいました。
そんな僕とは裏腹に、
かなり体調の悪そうな人が下を向いてうずくまっていました。
…そう、僕の友達です。
もう彼はすでに燃え尽きていました。
まだ何もしていないのに…(笑)。
聞いてみると前日は趣味のサイクリングで9時間のほど汗をかき、
あがりで浴びるほど酒を飲んで、二日酔いだったみたいです(・・;)
20代のリアルとはこのことだったのですね。
(ちなみに僕も前日の飲み会で二日酔い気味だったのは秘密です??)
そんな感じで僕らが任されたのは、
ごみ収集テントでの「ゴミの仕分け」でした。
燃えるゴミ、プラスチック、ペットボトル、
カン・ビンに分けるようになっていて、ゴミを捨てに来る人たちに、
「燃えるごみはコチラへお願いします」
みたいな感じで、案内をする係です。
普段は立ちっぱなしになることがほとんどないので、
二時間もするとかなりきつくなってきました。
ボランティアをしていると、
同じようにボランティアをしている人たちに目が行きます。
多くの人たちが関わりあって、
この祭りは開催できているんだよな…。
そう思うと、山田孝之さんのジョージアの缶コーヒCMの
「世界は、誰かの仕事でできている」
がふと頭に浮かびました。
昼頃から夜の9時までごみの仕分けをして、
最後に中央分離帯や歩道のゴミ拾いをして、
帰るころには疲労感と、なんともいえない満足感でいっぱいでした。
「お疲れ様」「今日は1日ありがとう」
その労いの言葉と、掃除をした後のような清々しさが、
この日の戦利品でした。
