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【不動産売却時】媒介契約ってなんのこと?

投稿日時: 2015.07.30 (3059 ヒット)

 

不動産を売却する時に、

不動産会社と媒介契約を交わすのをご存知ですか?

 

不動産売買で失敗しないために、

「媒介契約」の基本を学びましょう!


媒介契約とは、売主と不動産業者が、
売買契約成立のために、
「あなたの不動産をこのような条件で販売します」
といった内容の契約を交わすこと
です。

 

「媒介契約書」という書面で契約を結びます。

 

媒介契約にはいくつかの種類があります。

 

 

媒介契約は大きく分けると、専任媒介契約と、一般媒介契約の2つがあります。

 

専任媒介契約1つの不動産会社に限り、販売活動を依頼できるもの。
一般媒介契約
複数の不動産会社に販売活動を依頼できるもの。

 

つまり、専任媒介契約では二股での依頼ができず、
一般媒介契約では二股の依頼もOKということです。


それでは、売主自らが買主を探し出して、不動産会社を通さずに、

売買するときはどうなるのでしょうか。


実は専任媒介契約

専属専任媒介契約非専属専任媒介契約に分かれます。

 

専属専任媒介契約では、

売主自らが買いたい人を見つけたとしても、

不動産会社を通して売買契約を結ばないといけません。

 

それに対して、非専属専任媒介契約では、
売主自らが買いたい人を見つけた場合は、
不動産会社を通さずに契約を結ぶことが出来ます。
この非専属専任媒介契約のことを専任媒介契約と呼ぶのが一般的です。


一般媒介契約では、明示型非明示型にわかれます。

 

明示型では、他の業者に依頼するときに、
「○○不動産にも依頼しています」と教える義務があるものです。

 

非明示型では、他の業者に依頼しても、
「○○不動産に依頼しています」と教える義務はありません。


他にも契約の有効期間、報告義務、レインズ(指定流通機構)への登録義務に違いがあり、
表にまとめると以下のようになります。

 


専任媒介契約専属専任媒介契約では有効期間が3ヶ月となっています。

 

これは不動産会社1社のみに依頼をするので、
期間を定めないといつまでも不動産を売却できない状況も考えられるからです。

 

3ヶ月というのは上限ですので、
媒介契約書で期間を4ヶ月とすると、依頼者に不利なので3ヶ月に短縮され、
期間を2ヶ月とすると、依頼者に有利なので2ヶ月になります。

 

報告義務専任媒介契約専属専任媒介契約のときに義務付けられていて、
不動産業者が売主さんに販売活動の報告を定期的に行うものです。

 

ところでレインズってなんなの?

レインズとは宅地建物取引業者だけが閲覧できる不動産情報のことで、
多くの不動産業者と情報を共有することで、
いち早く買主をみつけるためのサービスです。

 

専任媒介契約、専属専任媒介契約では、
レインズへの登録を義務づけることで、
不動産の売却の円滑化を図っているのです。


以上のことからわかる通り

一般媒介契約→専任媒介契約→専属専任媒介契約

の順に制約が多くなっています。


では、実際にはどの契約を結ぶのが不動産売却では大切なのでしょうか?

 

不動産売買では、取引が完了しないといくら販売活動に取り組んでも、
基本的には報酬を請求できません。

 

そこで、複数の業者に依頼ができる一般媒介契約では、
自社でどんなに販売活動をしても             

他社が取引を成立させると報酬を頂くことができません。

 

 

一般媒介契約では、

不動産業者間の販売競争は高まりますが、
不動産業者にとっては
不安定な依頼となるので、
各社の取り組みは希薄になってしまうおそれがあります。

 

さらに、多くの不動産業者に依頼すると、
不動産業者の数だけ窓口が多くなるので、
打ち合わせや業務連絡が多くなることや、
売却条件の交渉などに手間がかかることがあります。


それに対して専任媒介契約では、
「あなただけにお願いしている」
という状況が不動産会社をやる気にさせ販売活動にも力が入るのです。

 

専任媒介契約では、不動産業者間の販売競争は低くなりますが、
不動産会社にとっては安定した依頼となるので販売活動にも力が入るのです。

 

形式的にはこのようになっていますが、
不動産の売却を依頼するうえで一番大切なことは、
売主と不動産業者との信頼関係ではないでしょうか。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

     

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 




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