立つ鳥跡を濁さずっていうけれど、どこまでが入居者の責任なの！？原状回復についてのガイドラインを読んで学習！でも、その前にこのブログもチェック！！-都城市の不動産

 

 

先日、「賃貸不動産経営管理士」という資格の登録が完了しました。

 

試験は一昨年の12月に合格していたのですが、
まだ登録しなくてもいっか、そのうちしよう…
と後回しにしてました(・・;)

 

そして、時が経ち、すっかりその存在も忘れていました＼(^o^)／

 

先日、とある飲み会で不動産業者の先輩と話していたら、
「資格を取ったなら名刺に書いた方が良いよ！」
とご指導いただいたので、それもそうだなと思って、やっと登録しました(笑)

 

「賃貸不動産経営管理士」とは耳慣れない資格ですが、
どういった資格なのでしょうか。

 

これまで、国土交通省では不動産に関して、
不動産の取引の公正化のための「宅地建物取引業」、
分譲マンションの管理の適正化のための「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」、
によって規制を図っていましたが、
賃貸不動産の管理では、これといった規制がなかったので、
敷金返還に関するものを筆頭にトラブルが年々増加してきました。

 

賃貸不動産経営管理士という資格は、
こうした賃貸の様々なトラブルを減らすために考えられた資格です。

 

 

 

今回は、退去時の敷金返還トラブル、原状回復トラブルを未然に防ぐために、
国土交通省が公表しているガイドラインについて書いていきます。

 

敷金・礼金に関する記事はコチラもチェック！

 

 

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そもそも敷金ってどんなもの？

 

敷金は、賃借人が借りた家屋を明渡すまでに生じた賃貸人に対する
一切の債権を担保するものとされていて、
入居者に何かあった時のために大家さんが担保として預かるお金です。
賃料の1～3ヶ月分が一般的です。

賃料の未払いが発生した時や、
入居者が部屋の設備を壊した時など原状回復をするための
損害賠償金として敷金からお金を徴収できます。

例えば、
家賃5万円のアパートに住んでいて、
敷金を15万円(家賃3ヶ月分)預けている場合

家賃の滞納が10万円あれば、
敷金からその分の金額は差し引かれて返金される敷金は
15万円-10万円＝5万円となります。

 

入居者の故意・過失により設備を壊してしまい、
その修理費用が10万円かかる場合は
返金される敷金は15万-10万円＝5万円となります。

預けていた敷金の額に不足があれば通常別途請求があります。

 

このように、入居者に何かあった時のために、
事前に預かるお金が敷金なのです。

 

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原状回復ってどういうこと？

住宅を借りる時の契約書には原則として、以下のような条文があります。

「乙(借主)は、通常の使用に伴い生じた本物件の損耗を除き、
本物件を原状回復しなければならない」

 

「原状回復」というのは、簡単にいうと、「もとの状態へ戻す」という意味です。

 

文字で読むと、シンプルな印象を受けるのですが、
この「原状回復」をどこまで原状回復とみなすのかが曖昧すぎて、
トラブルが多く発生するようになりました。

 

例えば、畳やクロスは、入居者がいない場合でも、
日照などの自然現象により日々劣化してしまいます。

 

●住んでいても、住んでいなくとも劣化する部分の費用を
借主に負担させるのはおかしいのではないか？

 

●入居者が退去した後に畳の表替えやクロスの張替えなどをするのは、
次の入居者を確保するためなのだから大家さんがするべきなんじゃないのか？

 

といった声が増えてきました。

 

なるほどー、もっともな意見だから、
その通りにすればいいのじゃないかと思ってしまいますよね(*‘∀‘)

 

しかし、現実には民間賃貸住宅の賃貸借契約については、契約自由の原則により、
民法、借地借家法等の法令の強行法規に抵触しない限り有効なので、
契約書に記載があれば、入居者の負担としても問題はないとされています。

 

そこで国土交通省は、原状回復に関する一般的な基準をガイドラインとして作成し、
「個々の取引で強制力を発揮できるものではないけど、この基準を参考にしてね♪」
という目安=「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」(以下「ガイドライン」という)
を作ったのです。

 

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ガイドラインにはどんなことが書いてあるの？

ガイドラインの冒頭には3つのポイントが書いてあります。

 

①建物の価値は、居住の有無にかかわらず、

　時間の経過により減少するものであること。

 

原状回復は、賃借人が借りた当時の状態に戻すものではないということを明確にし、
原状回復を、「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、
賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用

による損耗・毀損を復旧すること」と定義しています。

 

つまり、部屋を普通に使っていて何事もなく退去する場合には、
原状回復費用を入居者は負担しなくても良いということです。

 

もちろん、子どもがクロスに落書きをして汚したり、
ガラスに家具をぶつけてヒビを入れてしまったりと、
入居者に故意・過失がある場合などは費用の負担をしなくてはいけません。

 

 

②実務上トラブルになりやすいと考えられる事例について、
　賃貸人と賃借人との間の負担割合等の目安の表示。

  

　グラフで表すと以下のようになります。

　(全国賃貸不動産管理業協会より引用)

 

グラフを見ると、

経年劣化・自然損耗に対する費用、グレードアップに係る費用は賃貸人負担(大家さん負担)

故意・過失、善管注意義務違反、その他(通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損)を

復旧するのにかかる費用は賃借人負担(入居者負担)

となっているのがわかります。

 

具体例を挙げてみるとよりわかりやすくなります。

 

＜賃借人の負担になると考えられるもの＞
●カーペットに飲み物等をこぼしたことによるシミ・カビ
　こぼした後の手入れ不足等の場合

●冷蔵庫下のサビ跡
　錆を放置し、床に汚損等の損害を与えた場合

●引っ越し作業等で生じた引っかきキズ

●フローリングの色落ち
　賃借人の不注意で雨が吹き込んだこと等によるもの

●賃借人が日常の清掃を怠ったための台所の油汚れ
　使用後の手入れが悪く、ススや油が付着している場合

●賃借人が結露を放置したことで拡大したカビ、シミ
　賃貸人に通知もせず、かつ、ふき取るなどの手入れを怠り、壁などを腐食させた場合

●クーラーから水漏れし、賃借人が放置したため壁が腐食

●たばこのヤニ、臭い
　喫煙等によりクロス等が変色したり、臭いが付着している場合

●壁等の釘穴、ねじ穴
　重量物をかけるためにあけたもので、下地ボードの張替が必要な程度のもの

●賃借人が天井に直接つけた照明器具の跡

●落書き等の故意による毀損

●飼育ペットによる柱等のキズ、臭い

●ガスコンロ置き場、換気扇等の油汚れ、スス
　賃借人が清掃、手入れを怠った結果汚損が生じた場合

●風呂、トイレ、洗面台の水垢、カビ等
　賃借人が清掃、手入れを怠った結果汚損が生じた場合

●戸建賃貸住宅の庭に生い茂った雑草

＜賃貸人の負担になると考えられるもの＞
●畳の裏返し、表替え
　特に破損していないが、次の入居者確保のために行うもの

●フローリングのワックスがけ

●家具の設置による床、カーペットのへこみ、設置跡

●畳の変色、フローリングの色落ち
　日照、建物構造欠陥による雨漏りなどで発生したもの

●テレビ、冷蔵庫等の後部壁面の黒ズミ(いわゆる電気ヤケ)

●壁に貼ったポスターや絵画の跡

●壁等の画鋲、ピン等の穴
　(下地ボードの張替は不要な程度のもの)

●エアコン(賃借人所有)設置による壁のビス穴、跡

●クロスの変色(日照などの自然現象によるもの)

●網戸の張替
　特に破損はしていないが、次の入居者確保のために行うもの

●地震で破損したガラス

●網入りガラスの亀裂
　構造により自然に発生したもの

●専門業者による全体のハウスクリーニング
　賃借人が通常の清掃を実施している場合

●エアコンの内部洗浄
　煙草等の臭いなどが付着していない場合
●浴槽・風呂釜等の取替
　破損等はしていないが、次の入居者確保のために行うもの

●鍵の取替
　破損、鍵紛失のない場合

●設備機器の故障、使用不能
　機器の寿命によるもの

 

ちなみに、今までに2回ガイドラインの改訂が行われていて、

今後も変わる可能性があるので、注意が必要です。

 

③賃借人の負担について、建物・設備等の経過年数を考慮することとし、
　同じ損耗等であっても、経過年数に応じて負担を軽減する考え方の採用。

 

価値は減っていくのが当たり前なこの世の中では、骨とう品や、台数限定の車など、

時の経過によってプレミアがつくような例外もありますが、テレビや、パソコン、

建物や自動車などあらゆる物の価値は購入時から時の経過とともにどんどん減って

いきます。

 

特に日本では、新品じゃないものは、ガクッと値段が下がります。

例えば家を購入し、3年後に売却するとしたら新築時の値段で売れることは、

まずありません。使用して損耗することで価値が減少してしまうからです。

 

このような価値は減っていくものという考え方をガイドラインでは採用しました。

 

つまり、退去の時に原状回復費用として、

新品の設備の料金を請求することはやめて、この目安を参考にしましょうとなりました。

 

 

 

このグラフを見ると、入居時に新品だった設備も、6年間で価値がほぼなくなり、

7年目以降になると、入居者の負担はほとんどなくなります。

もちろん、故意過失によって借主が、
毀損等を発生させた場合には負担割合も変わってきます。

 

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ガイドラインができたから、

これからは原状回復費用を負担しなくて良くなるの？

 

そういうわけではないようです。

ガイドラインの中では、通常損耗分の補修費用を賃借人の負担とすることは可能ですが、
賃借人に特別な負担を課すことになるので、次の要件が必要だとしています。

 

①特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、

　合理的な根拠があること。

②賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を

　負うことを認識していること。

③賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること。

 

わかりにくいでしょうか。

 

噛み砕いて言うと、不動産業者はお客様へ、

「この費用は通常損耗の費用だから、本来なら大家さん負担になるんだけど
　今回は入居者の負担となります、よろしいですね？」

みたいな感じで説明しなさいと言っているのです。

 

ガイドラインは、下記のページで確認ができるので、

一度見ておくことをお勧めします。
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000021.html

 

もちろん、契約時にわからないことがあったら、

わかるまで、不動産業者等に確認しましょう！！

 

多くの人が、本来なら払わなくても良いお金を、
原状回復費用として支払っているかもしれないです…。

 

また、反対に故意過失で賃貸物件を破損させた費用を支払わない人もいるようなので、
今後ますますこのガイドラインが活用されていくのではないかと感じています。

賃貸物件に入居することは人生で1度はあるかと思います。

 

自分が入居することはなくとも、家族や知人が入居しているなど、
間接的に関係していることはよくあることだと思います。

 

退去時に、損をしないために賢い消費者として勉強していきたいですね！